加强物业管理提升物业质量.doc

加强物业管理提升物业质量 李美萍 当前随着城乡居民居住方式小区化的逐步推行,在小区居民与物业管理公司之间产生了诸多的问题和矛盾,这正逐步扩大成为一个亟待解决的普遍的社会问题,能否合理正确地解决这一新兴的课题,甚至将影响到我们国家很多全局性的问题. 很多小区居民和物业公司双方都搞不清楚相互的关系，有的人认为，小区居民是主人（雇主）。物业公司是服务机构，有的人又认为，物业公司是管理机构。小区居民是管理对象，也有的人认为，双方是一个对立统一的辩证关系。物业公司既是服务机构，又是管理机构。小区居民既是主人（做为一个整体），又是被管理的对象（做为单个个体），这些说法看似都有其道理和依据，但又似是而非，似无还有。其实，如果不通过解决具体的事务，仅仅是讨论这些抽象的关系，不仅不利于双方的问题，还非得先搞清楚二者的基本关系不可。就拿我们小区来举些小小的事例，小区居民常常抱怨：物业公司的保安以貌取人，对工作的态度不认真负责，车辆进入小区很顺便，不利于小区的治安。物业公司的保安又抱怨说，明明物业给每个业主的 车辆都办理了停车证可是有的居民开车出入时总是不带出入证或放在一个很不明显看不清楚的位置。而我们的工作就是检查小区的车辆，安全问题。而居民却说我住在小区不是住三天两天而是住一年或几年了，保安每次在我进大门时却总让我出示车证让我很是麻烦，而保安又苦诉到，有的住户开一辆车时间长了，也许会认识这辆车和车主，但是有的住户一辆车多人开，而保安又是调班加上有新的保安上岗，所以总是有不确定的时候，再说了那个保安辨认出了错导致治安问题，根本没有依据。也就没法具体惩处辨认质量也就没有制度保证况且保安们有时由于不能十分确定业主的身份与车辆，仅仅是一般的检查，也时常遭到业主的白眼或呵斥，只有低头放行。住在小区的许多住户反映，现在的物业管理太混乱了，电费.水费.物业管理费。停车费等各种费用收取不透明，甚至有些费用名目繁杂不清。向物业公司反映又迟迟得不到答复，后来发展成了摩擦，心里不痛快，住户反映，建设初期的混乱是可以理解的，事情出现了却迟迟不解决，这就是态度问题了。 前一段时间报纸上曾报道过这样一篇文章，一位老大爷按时去银行买电，但是在检查电表时出现电表的用电量比老大爷花钱所购买的电量多出两千多度，这是电表的质量问题电表电子出现了问题，而这种现象在我们小区却经常发现。在我的工作中给住户讲解电表问题时非常困难，住户说自己花钱买了电，为什么要让住户补交多出来的电费，再说电表坏了不是人为的原因，不想补交电费，而这时我的工作就是一遍一遍给住户讲解电表因为电子部分出现了问题，导致电表滚轴继续转动，而显示剩余电量的部分停止不动，一直保持在坏时剩余的电量，也就是说在不购电的情况下可以一直使用下去，不会有用完停电的时候，有的住户不明白，虽然不情愿补交费用，但知道这些电毕竟是自己家使用的也就是不得不补齐，而有的用户就是不补只怪表厂或我们的工作不到位。其实一个小区上千户住户光靠我们物业或是一个输电部门的两三个人很难完成，这就需要我们要和业主互相配合发现问题早解决，也就不会出现业主需要补齐上百或上千的电费了。 对于物业公司要坚持配合好业主委员会的工作，双方多加强协调和沟通，服务和管理好小区的工作。加强自身建设和人为资源管理做好员工的入职，在职培训的工作规范好员工作为，员工统一着装，挂牌上岗。对业主，客户服务按公司规程操作，规范好秩序，管理处的岗位职责贴上墙，办公区域整洁，各项工作日志，文件记录清楚，内容完整。管理处要牢固树立服务理念，员工各负责自己的工作范围，按公司规定进行各项管理服务工作，做到房屋管理细致，绿化保洁全面彻底，安全保卫扎实周到，财务收费款实帐明，而住户要意识到别人为你服务了，你就应该理所当然付给别人报酬，业主委员会则是双方沟通的桥梁和纽带，需要积极配合物业公司搞好工作，反映住户意见，协调好双方的关系。 对于小区存在的问题很多，小区要想整洁干净那么垃圾的处理与收费也是关键。物业管理普遍实行的是按物业面种大小收费，而这种办法似乎以被人们接受，这种办法表面看起来公平，其实掩盖这不公平。比如住房面积大的垃圾就未必大。相反，住房面积小的住户人口多，住户产生的垃圾就要多一些，对环境的影响就要大一些。而物业管理只是管住户门口以外的公共部分，住户室内的面积大小与物业管理没有多大关系，实际住宅面积的大小与住户的维修有关，因为住房面积大，相应的屋顶等面积分摊就大，而维修与通常收费的物业管理费无关。因此，我以为，我们将来实行物业收费价格应考虑以下三个影响：一;住户人口的多少从物业角度看，人口多少与每天产生的垃圾量对环境的享有，对保安的工作有直接关系，而这些方面直接关系到物业管理