钧城地产X年8月2日郑州荆胡城中村改造发展定位与物.ppt

钧城郑州销售代理项目 河南鑫苑：国际城市花园、都市公寓、逸品香山、景园、中央华府、世纪东城、现代城商业。 盛润地产：盛润白宫、四季花城 祝福地产：九树洋房（高新区） 案例选取原则：契合本项目的基本条件，面临同样的发展问题 深圳万科城——启动区物业以中档产品为主，后期定位走高 一期启动产品的物业组合，情景洋房为主，少量TOHO 检验市场，提升形象 二期的产品定位明显走高，低密度产品所占的比例明显增加 深圳万科城成功在于四个明确——客户、产品、形象、目标明确 水景 建筑小品 建筑小品 植物 道路、广场 植物 开发分期建议 2 3 4 4 4 4 4 1 精品住宅+安置 万㎡； R=2.5 精品住宅+商业 67万㎡； R=2.95 精品住宅 56万㎡； R=3 商业+经济住宅 81万㎡； R=3 9% 50038 配套 1% 8000 商业 40% 231200 商品住宅 50% 284796 安置房 100% 574034 总开发量 21% 432 19% 43200 高层（18） 69% 1440 62% 144000 小高 6% 120 10% 24000 洋房 5% 100 9% 20000 叠拼 100% 2092 100% 231200 商品住宅 比例 套数 比例 面积 　 一期开发配比建议 一期启动地块：9块地，开发土地414亩，容积率2.5（3）； 住宅3块： B-02-1、C-01-2、C-02-2；共计144亩； 安置4块：C-03-2、C-04-1、C-06-02、C-07-01，共计195亩 配套2块： B-02-02、C-02-01，共计75亩； 开发策略：（形象立势） 中高端产品拉形象，中端产品保资金流，满足平开高走的开发策略； 少量最优地块启动，树立项目差异化，展示项目形象价值； 安置物业满足项目属性要求； 公园、小学和商业街的启动强化项目配套价值； 拆迁 B-02-1 C-01-2 C-02-2 楼栋排列由北向南渐增 叠拼别墅 花园洋房 景观小高，中高 一期产品面积配比 拆迁 B-02-1 C-01-2 C-02-2 二期开发配比建议 二期启动地块：6块地，开发土地378亩，容积率2.95（3）； 住宅3块： ， B-01-01、 B-03-03、 B-04-01，共计302亩； 商业1块： B-04-02，共计32亩 配套2块： B-03-01 、B-03-02，共计44亩； 开发策略：（价值完善） 在一期形象树立后，加大现金流产品投放，实现中端产品价值的合理拉升； 借助一期的成熟,启动街区式商业MALL(综合超市、主题百货、社区商业街)； 医院和中学的启动进一步提升配套片区成熟度； 学校、医院 4.36% 29369.7 配套 其中集中商业2.1万，公寓6.4万，街铺0.6万 13.52% 91000 商业 ——　 82.11% 552600 商品住宅 备注 100% 672970 总开发量 9.2% 486 8.8% 48600 高层（18） 86.3% 4560 82.5% 456000 小高 4.5% 240 8.7% 48000 洋房 100.0% 5286 100.00% 552600 商品住宅 比例 套数 比例 面积 物业类型　 B-01-1 B-03-3 B-04-1 楼栋排列由北向南渐增 1 2 二期产品面积配比 B-01-1 B-03-3 B-04-1 二期汇总 三期开发配比建议 开发策略：（价值成熟） 项目及区域日益成熟，项目开发进入利润提升阶段； 高层比例加大，产品趋向经济型快销类型； 后期商业招商先行启动，进入商业筹备期； 学校、公园停车场 3% 18441 配套 ——　 97% 546900 商品住宅 备注 100% 565341 总开发量 52% 2700 49% 270000 高层（24） 14% 729 13% 72900 高层（18） 29% 1536 28% 153600 小高 5% 252 9% 50400 洋房 100% 5217 100% 546900 商品住宅 比例 套数 比例 面积 物业类型 A-02-1 A-03-1 A-05-1 A-06-1 楼栋排列由北向南渐增 三期产品面积配比 A-02-1 A-03-1 A-05-1 A-06-1 四期开发配比建议 开发策略：（利润最大化） 全面启动商业、投资型产品 借势提升售价，实现价值最大化； 学校、停车场 2% 16998 配套 —— 17% 173700 廉租房 纯商业61430，市场277192，公寓265392 65% 654614 商业 —— 16% 166200 商品住宅 备注 100% 1011512 总开发量 68% 1134 68% 113400 高层（18