余明轩房地产投资分析解析-第五章节房地产投资环境.pptVIP

第五章 房地产投资环境 进行房地产投资就如同种下一棵树，而投资环境就是养育树木并决定其生死的土壤。 对房地产投资环境进行分析，是房地产投资和开发的第一步，只有确认了投资环境的健康和稳定，此后的市场研究和地块选择才能开始。 第一节 房地产投资环境概述 一、房地产投资环境的概念 （一）概念 指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的 总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。 （二）“硬环境”和“软环境” 硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，是投资环境的基础部分。 指自然环境和基础设施，其中，首要的是自然资源。基础设施，也叫基础结构，是一国或地区的物流、人流、信息流的载体，为生产和生活的顺利进行提供一般的必要条件。（土质、道路） 2008年“11·15”杭州地铁工地塌陷，这一事故死亡人数已确认17人，另有4人失踪。 一是杭州的土质特殊，经勘测，发生事故的这段路属于淤泥质粘土，含水的流失性强。第二个原因是事故坍塌所在地点风情大道一直作为一条交通主干道来使用，来往车流量大，包括不少负载量很大的大型客车、货车都来往于这条路上，这给基坑西面的承重墙带来太大冲击。另外一个原因是今年十月份杭州出现的一次罕见的持续性降雨过程，使得地底沙土地流动性进一步加大。 2009年8月2日，在建的西安地铁一号线洒金桥站施工现场发生坍塌，两名正在作业的工人不幸被埋身亡 。 中铁二局项目部人员对西安地质特点认识不足。事故坍塌部位是回填杂土，土体下还预埋有自来水管、热力管道、电力线缆等管线，土体松软，加上连日降雨，使土体含水量增大，自稳能力进一步下降。机械挖成的沟槽深达4．5米，却没有进行及时支撑，导致坑壁支撑力，盲目安排工人下沟作业。在外部扰动下，坑壁泥土逐渐变形直至坍塌，“这是事故的主要原因”。 软环境：没有具体物质形态的要素，属于投资环境的高层次部分，指对投资活动有重大影响的政治、经济、社会、人文诸方面的外部条件。 包括政治条件（稳定）、经济条件（完备）、管理条件（政府办事效率）、人口素质（文化水准）、政策优惠条件（税收、费用的优惠）。 12城市住宅限购令引发退房纠纷 　随着三亚宣布限制每户家庭购买一套商品房后，中国已有12个大城市出台住宅限购令。各大城市的退房潮也开始隐现，新一波退房纠纷主要是因为行政指令计划不准买房造成的，引发购屋者与发展商的纠纷。 　　三亚市决定自10月12日起，对三亚市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）及非本市户籍居民家庭，实行限购1套商品住房政策，同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违法违规购房的，三亚市住房和城乡建设局不予受理房地产登记。 实施限购令的其他11个城市是：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门，天津、海口。广州规定，户籍家庭和常住非户籍家庭限购一套房；非常住家庭不准在广州购买；未满18岁不得单独购买商品房，堪称最严厉版限购令。 　　据媒体报道，与4月楼市调控所产生的退房潮完全不同，新一波退房纠纷主要是因为行政指令计划不准买房造成的。而上一波退房则是由于楼市调控导致购房者预期房价降，而出现的恐慌性退房现象。 由于这次限购、限贷政策的出炉时间与部分新楼盘购房者的下定时间存在时间差，一些城市部分楼盘相继出现购房者退订的现象。 　　深圳中原地产市场部总监王世界推算，在深圳因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成，9月深圳二手房成交1万5000套，9月最后一周的新房成交量约为2000套，按两成计算，深圳一、二手被限房产总量将超过3000套，约占年度成交总量的十分之一。 　　王世界表示，退房主要集中在签了认购书而未网签者，以及交了定金而未过户者，这将引致很多纠纷。 二、房地产投资环境的特点 第一，多样性。这是指房地产投资环境因素是众多的，并且，每个因素对房地产投资项目的盈利水平的影响程度和影响方式都有可能不一样。 第二，综合性。这是指众多的房地产投资环境因素是相互制约的，在进行分析时，必须全面考虑，并找出其相互关系。 第三，动态性。投资环境是一个动态的开放系统，它总是处于不停地运动之中。 投资环境的动态性要求投资者不仅要全面考虑投资环境的现状，还要分析和预测未来若干年投资环境的可能变化，以便做出科学决策。 三、房地产投资环境的构成要素 正确判断和评估投资所在地的投资环境，从而选择最佳投资点，已成为投资者决策前的重要一环。影响投资环境的因素广泛，几乎包括一个城市（或地区）的所有情况，但一般把投资环境因素划分为六大类 ： （一）政治环境 政治环境研究的是一国的政治制度、政局的稳定性和政策的连续性，以及政府管理服务的