如何做好房地产行业探究-王树娟文档资料.pptVIP

如何做好房地产研究 房地产的含义 房地产行业的特性 房地产行业的特性 房地产行业的特性 房地产商品的特性 行业会计结算特点 结算成本的时间不匹配 历史的土地成本，现时或近期的销售价格 土地价格大幅波动时，影响较大 结算滞后（开发类） 预售制度：预售条件：出地面，结构封顶 预售到结算，往往要1年左右甚至更长时间 账面业绩与实体业绩存在时间差 行业景气复苏，但账面可能是最差阶段 行业景气下降，账面可能处于最红火的阶段 证券市场未必是行业变化晴雨表 行业会计结算特点 行业研究：常见观点 行业研究：常见观点 幸运的是：我们最需关注的是变量 行业研究 行业研究 近期调控政策影响 行业研究 行业研究 行业研究 行业研究 行业研究 行业研究 行业研究 公司研究 公司研究 公司研究 公司研究 公司研究 公司研究 公司研究 公司研究 公司研究 公司研究 公司研究 公司研究 行业趋势分析 行业趋势分析 行业趋势分析 行业趋势分析 行业趋势分析 行业趋势分析 其它—商业地产 其它—数据收集及困难 目前，上市地产中，储备超千万平米的公司有10家左右 战略 产品定位：商业or住宅，中档or高档or中高档 不同的产品定位，风险及资源要求不同，商业地产对资源有更高的要求 一线地产公司多定位于综合开发，围绕其开发的高端住宅，建设大型购物中心、酒店等持有商业 二线及以下公司普遍主要从事住宅开发 中高档住宅 保利 中高档住宅、酒店、办公、购物中心 中海 中高档住宅、酒店、办公、购物中心 华润 中高档住宅 万科 高档住宅、酒店、办公、购物中心 世茂 中高档住宅 金地 中高档住宅、酒店 碧桂园 中高档住宅、酒店、办公、购物中心 富力 战略 区域布局 单区域：经营管理比较简单，规模较小，扩张受限于区域容量； 多区域：管理困难，可做大规模、分散市场风险 一线地产普遍布局全国5大区域：长三角、珠三角、渤海湾、中部、西南 二线地产进入跨区域、多区域开发阶段 从易到难 本地开发 跨区域开发 多区域开发 全国布局，集约优化 内部管理 市场给与地产企业厚利 近年行业盈利相当部分来自于：土地产生浮盈，兑现浮盈 部分企业实际是价值杀手 内部管理的价值更多地体现于 房地产价格平稳时 万科管理体系的效果 工期控制 金色系列：12-15个月 四季/城花系列：11-15个月 工程质量：均好 成本收益 建安成本控制稳定 利润率高于行业平均水平 单位成本 利润率 行业趋势分析 短期风险在集聚 传统方法显示，房价短期偏高 房价收入比 出租回报率 销量过大，显示短期偏热 人均快速奔小康，07年出售商品房约7.5亿平米，住宅约6.5亿平米 人均销量逾1平米，非可持续水平 投资性购房比重偏高 政策调控，将降低房地产景气度 短期风险在集聚—投资性购房问题的推测 推测二套房购置比例较高 06年，上海销售新建住房2615万平米，销售额1841亿元；销售二手房约2000万平米，销售额约1800亿元 同年，公积金放贷面积 966.52万平米 申请公积金贷款面积/总面积=21% 二套房现象普遍，夸大短期需求，加剧市场的不稳定性 长期看：销量难有持续增长 年新增住宅处较高水平：近年年增长约1平米左右， 持有不均衡，部分通过二手房市场消除 26 25 33 33 05年人均（按户籍） 28 26 - 5.77 全国平均 24 22 1075 949 天津 27 25 1581 1198 北京 29 27 1815 1368 上海 07年人均（估，按常住） 05年人均面积（按常住） 常住人口（万） 户籍人口（亿） 国际上，人均35平米以上，是小康标准 依照90/70政策，平均住房上限预计在32平米左右 长期看：毛利将趋于下降 浮盈兑现后，未来成本显著提高 成本构成：土地、劳动力、原材料 土地价格多年快速上涨，构成未来成本上涨的最主要的、刚性的因素 劳动力价格，年均10%左右的增长；原材料也在上涨 行业整合：行业低迷可能是真正契机 行业厚利，新进入者众 近年的整合，来自于上市公司资金优势，来自于价格战 * 地产行业资深分析师 王树娟 wangsj@ ——关于研究框架梳理与思考 行业特征 行业及公司的研究 行业趋势分析 其它 行业特征 地产 财富的载体 土地所有制度 升值or贬值？随时间推移，土地使用年限在减少 房产 附属于土地，无法独立存在 贬值 关联度高 涉及到诸多产业 对国民经济影响大 高投资、高收益、高风险 周期性 长周期 短周期 易受政策影响 稀缺性 土地有限，房产相对有限 中国的城乡二元结构带来人为资源限制 产品固定性、异质性、垄断性、排他性 房地产经营的垄断性 产品的可替代性降低 价格