城乡建设用地增减挂钩土地整理项目投资建议书.doc

城乡建设用地增减挂钩土地整理项目投资建议书 目 录 第一章 总 论 1 第二章 项 目 业 主 简 介 9 第三章 项目区概况 10 第四章 项目建设背景及必要性分析 15 第五章 新增建设用地出让收入分析 18 第六章 建设内容及规模 34 第七章 项目实施进度计划 36 第八章 项目管理方案 37 第九章 投资估算及资金筹措 41 第十章 项目收益预测分析 43 第十一章 贷款偿还及财务分析 46 第十二章 风险分析 48 第一章 总 论 项目名称 城乡建设用地增减挂钩土地整理项目 项目性质 城乡建设用地增减挂钩土地拆迁安置补偿安居工程建设建设用地统征基础设施配套建设 项目地点 本项目建新区位于成都市大同镇凤凰湖片区拆旧区位于大同镇同福村界牌村青龙村和一心村范围内 项目业主 项目运作方式及建设规模 一 项目运作方式 采取城乡建设用地增减挂钩的方式完成本次土地整理 项目区由拆旧区与新建区组成建新区位于成都市大同镇凤凰湖片区拆旧区位于大同镇同福村界牌村青龙村和一心村范围内本项目通过对拆旧区的拆迁安置土地集约利用获得建设用地指标再对建新区进行土地征用及基础设施配套建设进行社会主义新农村建设改善农民的居住环境同时在建新区城镇建设用地增加获得新增建设用地交由政府在公开市场上出让以固定收益模式保障投资的回收 二 建设规模 本项目包括拆旧区及建新区两部分建新区位于成都市大同镇凤凰湖片区拆旧区位于大同镇同福村界牌村青龙村和一心村范围内预计土地整理面积为600亩 整理目标 根据国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》国土资发[2008]138号和四川省《关于印发 的通知》川国土资发[2008]68号的要求进行土地整理为了使整理土地达到招拍挂出让条件推进都土地资源向土地资本转变做好土地资产运营工作增加土地收益充分发挥土地市场宏观调控作用和土地市场资源配置的调节作用使土地资产价值最大化支持农民群众的住房安置问题提升城市形象提高的知名度和美誉度为经济建设和城市建设服务 报告编制依据 《中华人民共和国土地管理法》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发[2004]28号《关于规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见》国土资发[2005]207号《关于进一步规范城乡建设用地增减相挂钩试点工作的通知》国土资发[2007]169号《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》国土资发[2008]13号《四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》川国土资发[2008]68号《四川省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点实施规划编制技术要点》《成都市拆院并院工作实施细则》成国土资发[2007]133号《成都市土地综合整理项目土地权属调整暂行规定》成国土资发[2007]390号《成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法》成国土资发[2008]356号《规划》建设用地增减挂钩项目建设用地增减挂钩项目 一 项目建设必要性 城乡建设用地增减挂钩就是通过对农村院落道路沟渠田土坎等的综合整治增加有效耕地面积提高耕地质量更好地贯彻落实保护耕地的基本国策改善农村居民的生产生活条件和生活环境推动农业规模经营和土地流转增加农民收入提高农村居民生活质量城乡建设用地增减挂钩这项工作是贯穿落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和中央建设社会主义新农村决策的具体体现是统筹城乡经济发展加快实施三个集中改善农村生态环境改进农业生产条件改变农村居民传统生活观念积极构建资源节约型社会的重要举措 1项目建设有利于加快土地的开发与建建设 2可缓解居民安置及危旧房屋改造的巨大压力 3将安居工程和社会主义新农村建设结合起来建设也是推进城乡一体化进程的必要措施 4土地集约利用的需要 2将规划需归并的农村道路整理为耕地 3将规划需归并的农田水利设施整理为耕地 4将规划需归并的田坎整理为耕地 5将项目区的废弃地荒草地整理为耕地 6将分散居住的农村居民迁至规划安置区集中居住推进镇村一体化 主要标准为 土地的拆迁安置补偿 其中 1 对拆旧区内零散土地上的危旧农房改造建设通过土地集约利用获得600亩新增建设用地指标费用为30万元亩 2 建新区的600亩城镇国有建设用地的拆迁安置补助成本为30万元亩该价格含建新区内的拆迁安置所涉及的的土地补偿费青苗及附作物补偿费安居房建设及人员安置费土地管理费统征工作经费等 建新区宗地外六通等基础设施配套建设5万元亩 三 项目实施进度安排 该项目土地整理周期30个月土地出让期6个月总计36个月即三年 四 项目总投资及资金来源 项目总投资 项目总投资预计45000万元其中征地拆迁安置成本共计36000万元拆旧区土地整理费用为18000万元建新区统征拆迁费用18000