政策解读跟房地产市场预测(ppt26页)文档资料.pptVIP

* 精品资料网 精品资料网 政策解读及房地产市场预测 易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司 2008年11月15日 上海易居房地产研究院 ·规律篇 ·救市篇 ·预测篇 中国经济发展周期理论 繁荣期 减速期 衰退期 复苏期 完整的经济周期经历繁荣、减速、衰退、复苏四个阶段。 中国经济发展周期理论 繁荣期 减速期 复苏期 1、中国改革开放以后，中国尚未经历过衰退期，经济始终处于不同幅度的经济增长之中。 2、上海从92年开始至今，连续16年GDP增速保持两位数，其间周期变化与中国经济相同。 中国经济发展周期理论 繁荣期 复苏期 减速期 复苏期 时间 经 济 增 长 1、经济：保持快速增长； 2、供应：固定资产投资保持高位，重要部门渐显投资过热、产能过剩； 3、需求：外需、内需强劲，增速低于投资； 4、政策：开始关注经济过热，抑制性政策逐渐出台。 1、经济：增长速度放缓； 2、供应：投资比例受到控制，供应减少； 3、需求：受限，下滑速度快于投资； 4、政策：保持抑制性，逐渐回收抑制性政策。 1、经济：增长速度逐渐加快； 2、供应：投资低位盘整，后期加快； 3、需求：快速增长，增速高于投资； 4、政策：鼓励性政策。 时间 上一轮调整期 复苏期 发展期 调整期 新一轮复苏期 阶段 城市房地产发展周期 1 2 3 2、跨度趋长性；我国房地产周期的频率,自80年代以来大约都是5年发展,2年低落,约7到8年为一个周期,而随着国民经济逐步发展、市场及行业的逐步成熟和健全,这个周期有延长的态势。 4、阶段差异性；我国房地产的周期中,调整期相对比较短,而发展期时间比较长,这显示出市场需求持续旺盛这样的特点,它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区。 1、区域特殊性；房地产自身的区域性特别明显，尤其是珠三角、长三角、环渤海、中西部等区域房地产发展周期特征更是不一。 3、波幅渐缓性；随着国民经济持续向好的带动，以及房地产自身发生发展机制的不 断健全，周期性的（斜率）波动有趋缓的态势。 中国房地产发展周期理论 中国房地产发展周期理论 时间 房 地 产 市 场 走 势 发展期 调整期 复苏期 1、开发投资：低幅上升向缩减投资转变； 2、土地市场：低价成交，出现流标； 3、市场供应：大幅放量，逐渐萎缩； 4、需求心理：市场预期转变，进入观望； 5、市场成交：逐渐回落； 6、房价：上市公司首先出现降价，逐渐蔓延； 7、政策：抑制性政策组合推出。 1、开发投资：快速上升； 2、土地市场：高价拿地，比拼资金； 3、市场供应：逐渐上升； 4、需求心理：不理性，透支消费； 5、市场成交：快速增长，增速快于供应； 6、房价：快速上涨； 7、政策：逐步回收鼓励性政策，逐渐向抑制性政策过度。 1、开发投资：逐渐下降，向上升转变； 2、土地市场：低价圈地； 3、市场供应：逐渐回升； 4、需求心理：理性入市； 5、市场成交：成交回暖，供求平衡； 6、房价：平稳，部分楼盘开始上涨； 7、政策：逐步回收抑制性政策，逐渐向鼓励性政策过度。 政策拐点 政策拐点 ·规律篇 ·救市篇 ·预测篇 国内：从紧宏观调控 国际：次贷危机、金融风暴 经济下滑 -2.3% 07/1-9 08/1-9 12.2% 9.9% GDP增幅 国内外双重压力，国内经济出现下滑，预判形势不容乐观，调控目标从“两防”转变为“一控一保” 保增长 增投资 助出口 扩内需 三架马车，增投资和扩内需成为“保增长”的关键点，而“支持居民购房”则成为扩内需的重要环节 房地产新政全方位出击，旨在“支持居民购房” 住房保障 公积金 行政性收费 房产税费 支持居民购房 双率下调 新政·一手房买入 60万 60万 非普通住房 60万 60万 第二套普通住房 80万 60万 第一套普通住房 公积金上限 40.00% 40.00% 第二套投资 20% 40% 第二套普通自住 30.00% 30.00% 非普通住房 20.00% 20.00% 普通自住住房 公积金首付 4.59% 4.86% 　 公积金利率 新政后 新政前 条件 　 0 0.05% ---　 ---　 印花税 3.0% 3.0% ---　 非普通住房 1.5% 90-140 平方米 1.0% 1.5% 90平方米 普通住房 契税 新政后 新政前 条件二 条件一 税目 7.9200% 8.2170% 8.2170% 8.5140% 8.6130% 第二套（非自住非普通） 7.2000% 7.4700% 7.4700% 7.7400% 7.8300% 非普通住房 5.0400% 5.2290% 6.3495% 6.5790% 6.6555% 优惠利率（首套自住普通住房） 7.2000% 7.4700% 7.4700% 7.7400% 7.8300% 5年以上贷款基准利率