《广州联增大厦SOHO商务公寓前期定位开发可行性分析报告》(111页).pptVIP

★新塘整个房地产市场，写字楼市场占有分额很少，且起步较晚，早期市 场根本无写字楼项目面市，当时很多企业为了办公方便，则大多数选择厂 房、临街铺面以及住宅，如新塘电信大厦就是“住宅办公化”的一个很好见 证。 ★ 在经历了城镇向城市化变革过程中，随着区域经济发展对外扩张，新塘 作为一个工业重镇，在对外联系以及诸多企业形象急需改观的前提下，此 时写字楼市场才开始萌芽，开始受到消费者关注，如顶好大厦、汇创国贸 大厦。 ★ 尽管有写字楼项目的出现，但是同样可以看到，受需求量的影响，其开 发量仍然不大，就是有项目开发，其都是做足了充分的准备，选址首选中 心地段、交通便利、辐射范围广等等，因为有一定的市场风险，开发商均不 会轻易试水； 交通便利，辐射范围广 新塘经济发达，催生对办公用房的需求； 广州东部产业带的发展迅速； 经过多道过滤消毒程序生产优质净化水，打开水龙头即可直接饮用。 直饮水系统 产品配套 临街采用真空隔音隔热玻璃，减少噪音对居住品质的影响。 隔音隔热系统建议 产品配套 物业管理服务建议 物业管理 物业管理建议 金牌物业管理 增加智能化配套 24小时保安防卫系统 24小时全视频监控系统 酒店式物业管理服务 增加智能化配套，树立项目的高品质形象，突出以人为本的办公及居家理念。 闭路电视监控系统 彩色可视对讲系统 一卡通门禁系统 远程抄表系统 微波停车场管理系统 背景音乐及广播系统 周界防范报警系统 智能化配套系统 物业管理 物业管理三化： 标准化、差异化、个性化 三个层面： 支持服务、增值服务、个性化服务 支持性服务：服务人员亲和性、服务过程标准化、专业的服务感受 增值性服务：基于服务差异性需求的服务满足——其前提是消费者对服务的认识不同，有待消费者愿意投资享受更好的服务（不同客户，不同标准：更快捷/更全面/更灵活） 个性化服务：纯粹的服务产品，基于全面服务的个性解决方案 物业管理建议 物业管理 附录：联增大厦原设计方案 联增大厦建筑设计案 技术经济指标 总用地面积：10683㎡ 总建筑面积：3500㎡ 其中：办公楼部分（主楼13F）：12820㎡ 商业 ，娱乐，餐饮服务部分（裙楼3F）：10314㎡ 公寓楼部分（9F）：5832㎡ 地下室部分面积：6000㎡ 容积率：2.71 建筑密度：35% 绿地率：45% 地下停车位：100辆 ★由于项目交通通达性良好，可辐射范围广。同时东广州写字楼项目处 于一个起步阶段，现成的写字楼项目不多，随着区域城市化进程加快以 及对外商务来往频率的加剧，市场对此类物业存在一定的需求，如就此 开发方向可以抢占市场空白点。 ★但是也可以看到，就纯写字楼项目，除了对交通有较高的要求之外， 还对项目地段、规模以及整个市场资源的整合、运营有很高的要求，目 前本项目就基本条件方面来分析，开发纯写字楼条件不很很充分，有可 能面临市场很大的考验。 开发说明 根据项目第二套经济技术指标，如做以下建筑设计参考： 建筑类型： 1栋12F、1栋9F小高层 ★1栋12层写字楼； 其中：1-3层为商业； 4-12层公寓式写字楼； ★1栋9层公寓； ★ 1—3层的商业裙楼作为写字楼与宿舍公寓共同使用。 ★写字楼建议设2台高速客梯和1台消防电梯。商业，服务和公寓式写字楼的入口分别设置，人流互不干扰，管理方便。 ★1-3层采用框筒结构形式，空间分隔灵活，可做为商场、餐厅和会所，主要为本楼商务人员使用与服务。 建筑设计建议 满足中等规模办公需要 45%左右 70—80 中型办公室 可以作为会议室或大型办公场所 35%左右 150—180 会议室或大型办公室 单房，满足超小型企业 20%左右 30-35 小型办公室 备注 面积比例 面积（m2） 户型 写字楼户型配比说明 2+1户型，可以改成3房，满足员工集体居住 60%左右 65—75 二房二厅 满足高层职工长期居住 20%左右 35-45 一房一厅 酒店式单房，满足部分商务人士的短暂居住 20%左右 25-30 单身公寓 备注 面积比例 面积（m2） 户型 公寓户型配比说明 商业业态建议 结合周边的娱乐业态，引进本地特色餐饮 酒店餐饮 2—3层 便利店、便捷服务、音像店、美容美发、商务服务等 社区服务 1层 内容 业态 层数 底层商业建议 功能、地位定位：一层纯街铺，纯社区型商铺 二-三层，超市、餐饮、娱乐、休闲、酒店等功能型 ★据调查项目周边一公里内有一家大型购物广场和其他类