青年公寓项目宣传方案推广计划.doc

萧峰青年公寓 推广计划 前 言 作为萧峰实业在宁波开发投资的首个大型项目，其推广成败与否，不仅直接关系到开发商的投资回报利益，同时也将影响开发商在宁波地区的企业品牌形象，更关系到后续项目的成功开发。因此从长远的企业发展战略与目前本项目的开发目标结合的角度着手，必须要有一整套严谨、科学、系统的策略来进行指导，以争取实现最终的销售目标。本方案通过对市场资料的分析，结合本楼盘自身的特点，寻找尽可能准确的市场定位，从而制定出相应的营销及广告推广策略。 一．项目概述 本案地处宁波市科技园区,位于城市主干道——江南路旁，是宁波市城市东扩之前沿，交通动线佳, 周边配套设施比较成熟，升值潜力巨大。本项目为一栋高层公寓。主楼共十七层，一至三层为商业用房，四至十七层均为公寓。 二、项目定位 主导产品定位 酒店式商务公寓 （建议一至三层引入品牌酒店，以使其与住宅部分形成联动效应！） 小区形象定位 高档酒店式商务公寓中的精品，宁波首座真正意义上的酒店式商务公寓 小区市场定位 居住型置业、城市白领过渡型居住、投资、中小型公司办公 小区物业管理定位 酒店式物业管理 小区文化定位 1、休闲文化 2、白领文化 三、项目SWOT分析 广告要解剖产品，要对它的优缺点进行详细的了解和分析，从而能够扬长避短，充分发挥产品的优势同时尽量避免缺点或将产品的缺点转化为优点。以下几点就是根据市调所得出的本产品的有利和不利因素。 优势分析 产品定位准确：宁波市场上酒店式公寓产品不多，仍处于萌芽阶段，只有偏办公或偏住宅型酒店式公寓，还未有纯酒店式公寓的出现。 户型设计合理：本产品主要以小户型为主，面积合理，布局巧妙，结构紧凑，规格较为统一。在目前的房地产市场上，精致型的小户型大受欢迎，十分热销。 地段：本产品地处宁波市城市东扩之前沿，升值潜力巨大； 交通：本产品地处交通便利之处，附近有多路公交车停靠。 投资热点：本项目定位准确、产品特点突出，潜在市场消费群和消费能力较大，在证券市场持续低迷和投资置业趋势不断升温的状况下，投资本产品的前景相当看好。另外，投资小户型总价较低，出租容易，租金相对也不低，并且由于总价低，转手也比较容易，综合来说，投资回报率是比较高的。 市场需求：酒店式公寓在宁波市场还不是很多见，随着WTO在中国的发展，宁波的商务活动（特别是外贸活动）将会进入一个快速增长时期，因此对于酒店式公寓的需求会进一步增大。 劣势分析 地段：周边环境对于建造品质较好的住宅有一定阻力，且周边没有如江、河、山、公园这一类的景观资源，基地面积小，产品规划受到一定限制。 品牌局限性：由于为新开发商，知名度有限。 3．产品中朝北的房间日照受限制，影响居住功能。 4．项目周边没有很好的人文氛围：与其它地方相比，该地块的人文价值不是很高，这和目标客户群消费心理不协调的。 酒店式公寓比居住小区费用支出大：酒店式公寓较普通物业在管理费、公摊均 较大，存在些障碍。 机会分析 1．一种新生活方式的倡导 倡导一种新的居住服务方式，从服务方式引向居住理念的独特性及生活方式的革新，从而使业主产生心理上的满足感、荣誉感。 2．休闲文化的引入 从休闲文化的角度加以引导有助于树立项目独特性的另一面。 存在威胁 今年楼市小户型及单身公寓楼盘竞争日趋激烈，分流了购房者。 四．目标消费群分析 要想将产品销售给消费者，就必须先了解消费者。现在的市场是一个细分的市场，只有将消费者准确细分并逐一分析他们的消费理念和习惯，才能准确定位市场并将产品推向市场。根据本产品的特点以及市场调查的结果来分析，以下几个消费群体是我们的目标消费群体，我们的广告也将围绕他们来进行诉求。 1．单身白领：白领阶层是目前市场上最普遍最有购房购买力的群体。由于他们的文化背景、 教育背景、收入消费水准，以及工作环境、工作地点具有一定的特殊性，高效、快节奏地工作，同时又懂得该怎样尽情地享受生活是白领一个显著的特征。以“白领”为号召力，捕捉白领一族的购买需求，就要把握好这一购房人群置业的一些行为特点：首先是消费观念时尚、超前，他们更愿意享受健康、简单方便及安全的生活方式；其次是住房与工作的结合；还有就是这些相对收入高的群体在购房时，有相当一部分人会考虑房产投资这一问题；白领阶层由于重视品质，故对“品牌”比较信任；白领还十分注重社区的文化品位。 2．漂一族：外地刚来宁波工作而且有较好收入的人员。这一部分人员由于刚来宁波工作，没有固定的属于自己的家，尽管月收入不低，但还不能购买一套面积较大的房屋。因此总价不高户型精致的楼房很适合他们。 3。海内外来甬商务人员：宁波是中国沿海地区经济发达地区，每年来宁波的从事商务交流 活动的人员众多且非常频繁。对这部分消费群来说，住酒店太贵，不住酒店又不方便。因此他们期望能在宁波有一个固定的落脚点，而且能