物业管理课件2-章.pptVIP

第二 章 物业管理机构; 第一节 业主大会和业主委员会;业主的义务： 1.遵守物业区法律、法规、规章； (共用部位、共用设施使用、公共秩序、环境卫生的维护等） 2.遵守业主公约； 3.遵守所在物业管理区域的物业管理制度、规章； 4.执行业主大会的有关决议、决定 ； 5.按时、足额交纳物业管理服务费用 ； 6.法律、法规及规章规定的其他义务。;二、非业主使用人的权利、义务;召开 1）第一次业主大会 是在物业交付使用且住用率达到一定比例时，由行政主管部门指导召开。 《广东省物业管理条例》第七条规定：已交付使用的建筑面积达50%以上，或已交付使用的建筑面积达30%以上，不足50%且使用已超过一年，按规定应召开首次业主大会。 首次业主大会召开条件： a)物业必须已竣工并交付使用 b)新建商品住宅已出售建筑面积达50% 以上的。;c)公有住宅出售建筑面积达到30%以上的。 d)区域内第一个业主入住之日起已满两年。 四个条件中 a)必备 后三个只要满足其一 2）定期会议：每年至少召开一次 3）临时会议： 《广东物业管理条例》规定： a）?? 有20%以上业主提议后，在提议后14日内应召开临时会议。 b）?? 发生重大事故（火灾）或紧急事件需及时处理的。; 4） 法定人数：已住用户且有投票权的业主50%以上。 5）公告：至少于召开前7天将会议地点、时间、内容、方式等贴出。 3．业主大会的形式 集体讨论和书面征求意见 两种方式。 4.业主大会的职责 1）制定、修改业主公约、业主大会议事规则； 2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的 工作; 3）选聘、续聘和解聘物业管理企业; 4）决定专项维修资金使用、统筹方案、并监督实施；;5）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 6）法律、法规和业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 5.业主大会的表决方式 投票 票数的计算通常有两种方法： 1）每一个业主只能有一票投票权 适用：每户的面积平均；业主人数占绝大部分比例 2）按建筑面积计算 适用：非住宅区物业 ;案例分析： 1）买房但尚未取得产权证，我是业主吗？ 2）不是业主就不能参加业主代表大会吗？ 3）个别业主有要求，可以召开业主大会吗？ 4）业主的表决权以什么为依据？ 5）业主没有参加业主代表大会投票，可以不接受大会 通过的决议文件吗？ ;6.业主公约 P30;内容： 1）物业名称、地点、面积及户数； 2）公共场所及公用设施状况； 3）业主大会的召集程序及决定物业重大事项的方式； 4）业主使用其物业和公共场所、公用设施的权利； 5）业主参与物业管理的权利与应承担的义务； 6）业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；;7）物业管理公司的权利义务； 8）物业管理中维修、养护及管理等各项费用的缴纳； 9）业主应遵守的行为准则； 10）违反业主公约的责任。 业主公约示范文本 P31 在物业管理区域内，不得有下列行为:P32 ;问题： 1 首次业主大会召开的条件？ 2 业主的表决权以什么为依据？;四、业主委员会;2 业主委员会的产生——由第一次业主大会选举产生 3 业主委员会的组织形式: 规模 一般取业主总人数的20% 5—15人 主任 1名 副主任 2—3名 秘书 1—2名 关于业主委员会是否该拿酬金，其来源? 讨论 案例分析：P95;4 业主委员会委员 产生 由业主大会在全体业主中选举产生 任期 2 — 3年，可连任 2) 名额 a) 面积差不多，按业主的一定比例 b) 面积相差悬殊，按平米数决定 3) 担任委员的条件 P29;出现下列情况不能担任委员： P29;5 业主委员会的权利、义务;业主委员会的义务： 1) 筹备并向业主大会报告工作 2) 执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督 3) 督促业主遵守物业管理的法律、法规，协助物业公司落实各项物业管理工作 4) 严格履行物业管理委托合同 5) 接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府提出的指令和要求 6) 做出的决定不能违反法律法规，不能违反业主大会的决定，不得损害业主的公共利益 ;7 业主委员会制定、修改的主要文件; 第二节 物业管理企业;1 按投资主体分 ;3 按经营服务方式分 ;三、物业管理企业的设立;四、物业管理企业的资质等级标准 （课本39页） 一级企业 二级企业 三级企业 临时资质企业 注册资本 500万 300万 50