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遵化市东方地产金河畔项目建议书 目录 目录 目录 目录 目录 地块出让位置及规划指标概况 跳出——在更加广阔的范围看待本案 超越——全面提升项目价值 目录 目录 引领璀璨之道 东方·金河畔 新完美主义的典范居所 展现未来理想人居生活 项目总体定位 遵化市城市基本面分析 遵化市房地产市场分析 遵化市城金河畔项目地块简介 金河畔项目初步定位 金河畔项目经济测算与投资比较 金河畔项目投资建议与结论 一. 金河畔项目地块经济测算与投资比较—项目地块获取初步成本测算 土地补偿开支 村委会补偿 村委会要求补偿沿街门市6000平米，按本年度施工成本计算，每平米建设费用为1700元，所需要建设费用为1020万元 西关村老百姓补偿 村民采取“拆一补一”的办法，设计到拆迁的共计27户。合计补偿面积为7962平米住宅。每平米建设费用为1700元，所需要建设费用为1353.5万元。 另计入不可预见费用每户5万元.合计27*5=135万元 合计：2508.5万元 二. 金河畔项目地块经济测算与投资比较—产品类型与开发计划 综上所述，产品的品质是决定金河畔项目地块成功最为重要的因素，在考虑遵化市整个房地产市场、金河畔项目在遵化市地位的情况，以及容积率因素下。初步决定以中高端的高层为产品类型作为本地快开发方向，可将产品分为二期，具体计划如下： 商业（局部底三层） 20100m2 商业（局部底三层） 3900m2 小高层板楼（3栋） 35000m2 高层塔楼（2栋） 19000m2 项目二期 项目一期 三. 金河畔项目地块经济测算与投资比较—区位比较价格分析 3089.6 本项目价格（元/㎡） 609.2 1245.2 1235.2 　 加权后数目（元） 20％ 40％ 40％ 　 参照权重（%） 3046 3113 3088 　 折算价格（元） 3400 3350 3200 参照项目售价（元） 11.16 10.76 10.36 　 总评分 1.8 12 1.2 8 1.2 8 15% 片区提升空间 0.28 14 0.2 10 0.2 10 2% 治安状况 0.8 8 1.2 12 1.2 12 10% 周边配套 0.8 8 1.1 11 1.1 11 10% 周边人文环境 3.2 16 2.4 12 2.0 10 20% 周边自然环境 1.28 8 1.6 10 1.6 10 16% 道路/交通状况 1.2 10 1.56 13 1.56 13 12% 与市中心的距离 1.8 12 1.5 10 1.5 10 15% 片区形象 区位 加权分 评分 加权分 评分 加权分 评分 权重 评分指标 参照项目3 依水花园 参照项目2 玫瑰园 参照项目1 开元峰景 参照项目 三. 金河畔项目地块经济测算与投资比较—产品比较价格分析 3840 795.3 1608.4 1436.4 20% 40% 40% 3976 4021 3591 3400 3350 3200 本项目价格（元/㎡） 　 加权后数目（元） 　 参照权重（%） 　 折算价格（元） 参照项目售价（元） 8.55 8.33 8.91 　 总评分 1.2 8 1.05 7 1.05 7 15% 开发商品牌 1.0 8 0.9 8 0.9 8 10% 物业管理 1.0 9 1 10 1 9 10% 施工质量 其他 0.4 9 0.32 8 0.32 8 4% 社区配套 1.2 7 1.08 9 1.2 10 12% 户型设计 1.6 8 1.28 8 1.44 9 16% 建筑外观 1.5 8 1.2 8 1.2 8 15% 园林环境 0.72 7 0.54 9 0.72 12 6% 社区规模 1.44 8 0.96 9 1.08 9 12% 总体规划 规划设计 加权分 评分 加权分 评分 加权分 评分 权重 评分指标 参照项目3 依水花园 参照项目2 玫瑰园 参照项目1 开元峰景 参照项目 四. 金河畔项目地块经济测算与投资比较—产品价格定位 综上所述，产品的品质是决定产品价格最为重要的因素，因此该项目的可研时点价格应该以产品比较价格为主： 高层可研时点价格=区位价格*45%+产品价格*55%=3502元/平方米，由于在目前在遵化市高层的项目相对较多，因此在可研试点认为高层的价格为3100元/平方米，小高层（板楼）的价格为3300元/平方米； 考虑到该地块位于遵化市区南部板块。设定1年后小高层的涨幅在3%，而在约2年后遵化市该片区逐步成熟，该区域的高层有个