旅游项目分析与发展模式(二).docVIP

魏小安：旅游项目分析与发展模式 (二) 三、旅游开发 1、分析要点 从旅游开发的角度来说，市场导向，竞争分析。市场导向可以做到，但是竞争分 析往往不足， 不足在于我们在谋划这个项目， 别人可能也在谋划这个项目， 总体 上信息不对称。 比如梦上海项目就涉及到这个问题， 构思了五六个酒店集群， 问 题是不清楚上海的酒店现在到底情况怎么样， 而且现在还有多少酒店在建？还有 多少酒店在报批？如果这些东西吃不准， 就形成了谬误， 大家都这么看， 都这么 想，都在采取这样的行为，等到我们的项目建成的时候，其他的项目也起来了， 迅速就形成了一个过剩的局面， 所以竞争分析非常关键。 类似这样的问题都需要 研究，这些信息都是非常偶然的，我也是因为碰到了一些，才反应过来。进一步 就是研究总体定位，空间配置，项目落地，产业聚集，核心价值，和谐发展。 这里最需要强调的就是竞争分析， 这经常是我们容易忽略的一个问题， 我们觉得 自己的论证已经非常充分了， 尤其在同质化项目上， 忽略了到底还有多少人在干 这些事。如果在同质化项目上，比如做一个温泉，周围已经有 10 个温泉了，要 做一个酒店，周围有 10 个酒店都出来了，那就要换个思路，至少不能按照普普 通通的商务酒店 模式来做。最终要形成项目的核心价值， 像灵山项目， 就是在培 育中华民族新时期新的价值观， 一个民族的价值观通过项目来培育， 这个项目就 不是一般的项目。比如梦上海项目，就是以上海为龙头的长三角城市群正在形成， 或者说已经成为世界第六大都市群， 这个项目就是都市群的核心项目， 很自然就 1 是标志性项目，这就是核心价值。像行宫项目，不仅是宫，还有行，如果把古今 中外的行文化在里边注入进去， 文化内涵就会极大地扩充， 就不仅是一个皇上的 行宫，有一个宫文化，同时还有一个行文化，这样就把项目的特色也做出来了。 我碰到项目， 尤其在项目的策划阶段， 经常问一个问题， 能不能用一句话把这个 项目提炼出来， 能不能用 5 分钟把这个项目说清楚， 如果这两条都能做到， 这个 项目就真是下了工夫，一套一套的往外说这是本事， 在一套一套往外说的基础上， 能用一句话，用 5 分钟把它说清楚，这叫更大的本事。最重要谋求一个和谐发展， 所谓和谐就是利益的均衡，是政府、开发商、当地民众，包括客人、舆论各个方 面，大家的利益都能够均衡，这才能谋求一个和谐发展的格局。 2、五种眼光 旅游开发首先面对五种眼光：领导、专家、开发商、社区、消费者，在现实中， 往往服从于强势，或领导，或开发商，专家常常变成强势的注解，但最终是服从 消费者的眼光，是服从市场。所以，不能拘泥于专家的眼光， 局限于专业的领域。 用无形开发有形， 用有形承载无形。 每个专家都有专业的局限性， 否则就不能称 其为专家，但是往往因为他是专家， 觉得自己的话一定是对的， 开发商就要把各 类专家的东西整合起来，提炼出来，这才能高出一筹。 3、消费者的五种诉求 消费者的五种诉求可以概括为新、 异、美、知、乐，即新鲜，新奇；差异，异质； 美观，美好；感知，知识；娱乐，欢乐。另外一方面，从客人来说，有四个方面 2 的花费，花费时间、花费精力、花费体力、花费金钱，这四个方面有一个如何组 合的问题，让客人花在有价值的事物上。 比如我到锡林格勒大草原， 那里有一个成吉思汗行宫， 实际上就是草原上圈了一 片地，去了以后，正好赶上一个那达慕，他们给我找了一把椅子，我就坐在椅子 上看那达慕， 旁边有几个旅行团都是站着看， 后来我就问这个老板， 为什么让客 人站着看？他说没想过这个问题， 那里天天都有那达慕， 所以就要考虑一下， 客 人站着看，就在消耗他的体力，如果让客人坐着看，看完了之后，还可以让大家 参与。如果站着看那达慕， 体力已经消耗了，就没有时间参与，也没有兴趣参与， 坐着看就不同了， 看完了跟着就要骑马、 射箭。根本就是一定要让客人花在有价 值的事物上，比如客人站在那里很累，并没有价值，但是真正需要花钱的时候， 又没有力量、也没有时间了，这就需要我们在做设计的时候， 真正想到这些东西。 4、组合度与优化度 1）组合度。资源的认识和评价除了 独特性和品位之外，在实践中，更重要的是组合度，涉及到区位、时间、资源品种的互补等 。到新疆、西藏，景色都很棒，但是 300 公里才能看到一个点， 一天跑了上千公里看三个点， 完全是疲劳之旅，什么兴趣都没有了， 晚上倒头就睡了， 连花钱的时间都没有， 旅游能这么做吗？这就是一个组合度的问题。 2）优化度。在产品层面上，就是一个优化度的问题，所以我们在做规划、做设计的时候就要研究。 3 一是产品组合。比如游客看两个小时了，但这两个小时看的东西都是差不多的， 组合就不对，就一定要差异化的组合。 二是空间组合。 尤其是山岳型的景区，