临沂郯城商业广场商业物业规划建议竞标方案计划_30页资料.ppt

环境资源为本项目提供了良好开发价值，区域发展更新提供了绝佳的机会条件，地块属性决定了积极的延伸价值；  商业人流动线分析 项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速实现收益？ 布局设计原则：围绕地块资源，商业与住宅区协调，达到商业和住宅规划的均好性； 商业规划建议 项目规划调整思路详解 项目规划调整后的商业人流动线分析 项目规划调整后的临街商铺明显增多 项目的开发周期划分 针对问题四的解决方案 考虑到商业项目的风险性，建议将项目分四期开发，一方面可以有效的降低风险，同时一期的成功开发也会为二期、三期项目的成功奠定基础； 项目分期开发的顺序如右图所示： 一期住宅面积约7425平米；商业约12000平米，总面积约19425平米； 二期住宅面积约7497平米，商业面积约21000平米，总建筑面积约28000平米； 三期住宅面积约9821平米，商业面积约18000平米，总建筑面积约27821平米； 四期住宅面积约3304平米，商业面积约10000平米，总建筑面积约13304平米 2007年郯城商业年消化量约在5万平米左右，郯城目前有中央城、站前广场等商业项目正在发售或者即将面市，竞争也比较激烈； 本项目商业总体量在6万平米左右，加上住宅总体量约在10万平米左右，如果同步开发无疑会加大项目的风险，因此我司建议项目分四期开发，每期的开发量约在2-3万平米左右（含住宅），这样可以实现项目当期快速销售、成功招商、成功运营； 最后，我司真诚期待与贵司共同将项目打造为“郯城商业第一品牌” 高速营销下的商业物业规划建议 本次报告的逻辑结构 项目地块解析 目标与愿景 原设计方案点评 核心问题提出 解决方案 实现 原则及思路 地块位置 地块东端：贯穿县城南北的交通主干道——郯东路G205； 地块西端：县区核心商业路段——郯中路； 地块南端：居民棚户区； 地块北段：核心商业路段——团结路； N 开发条件： 项目规划总用地85亩，地块基本呈长方形，东西长约390米，南北长约140米。地块内部较为平整，便于开发； 项目位于县城中心区域，三面临街，交通便利，且内部地块平整，先天条件优越，便于开发； 地块四至及开发条件 地块周边及区域环境 项目位于县城中央核心区，该区域是县城的政务、商贸、文化的集中地。项目周边商业氛围浓厚，大卖场、零售百货及品牌服饰专卖云集，且银都、福隆以及御道桥环绕周边，呈购物广场三足鼎立之势； 项目周边机关事业单位较多，县区内的高收入人群较为集中，为本项目提供了充足的中高端客户资源； 项目地处中央核心商圈，周边商业氛围浓厚，高收入人群较为集中，地块升值潜力巨大； 项目周边商业、教育、医疗以及政务中心等配套设施齐全；且地块三面临街，交通便利，经商氛围成熟，生活气息浓厚； 整个项目地块平整，土地状况良好，无自然条件限制，便于开发； 县区中心不可再生绝版旺段，升值潜力巨大，商铺及住宅开发的经济价值高，投资以及自住需求旺盛； 开发价值评估 机会价值评估 延伸价值评估 地块开发符合区域发展的总体思路，且区域发展的趋势也为商圈升级提供了有利支持，同时商圈升级的绝佳机会也为本项目的成功运营提供了保障； 该地块属于商圈升级改造项目，具有重要的社会意义。同时会提升开发商在政府部门的信誉，有利于其以后在临沂地产界的发展； 本项目的成功运营必然为会开发商在后期项目的开发运作中提供有利的资金支持； 城市发 展趋势 商圈改 造升级 地块 开发 机会 符合 保障 推进 迎合 支持 地块价值总体评估 本次报告的逻辑结构 项目地块解析 目标与愿景 原设计方案点评 核心问题提出 解决方案 实现 原则及思路 目标与愿景 核心目标：保障项目安全、持续、成功开发运营基础上，实现利润最大化； 缩短项目的运营周期，实现快速销售，保障资金快速回笼； 优化产品设计，提升产品价值，降低项目的投资风险率； 优化产品设计，打造项目竞争优势是降低风险，实现终极目标的基础，因此本次报告我们将针对原规划方案进行点评，并提出我们对该地块的规划设计思路。 本次报告的逻辑结构 项目地块解析 目标与愿景 原设计方案点评 核心问题提出 解决方案 实现 原则及思路 商业a，如图示蓝色部分商业为北临郯城商业主干道团结路，且紧邻项目北向主入口，商业价值最大； 商业b，如图绿色色部分，紧邻上也干道郯中路，商业氛围较好，商业价值次之； 商业c，红色部分，紧邻国道郯东路，商业价值第三； 商业d，粉色部分，靠近北入口、东入口，商业价值为第四； 商业e,橙色部分，道路流线相对较差，商业价值第五； 商业f，黄色部分南边为小巷，无人流量，商业价值最低，是销售难点； 原规划方案点评：地块商业价值评判 如图所示，按原规划方案，主要人流线为红色虚线部分而如何保障蓝色虚线部分的人流量实现商业利