物业管理的组织形态与特征.pptVIP

物业管理;第二章 物业管理的组织形态与特征 ;学习目的;第一节 物业管理的组织形态; 《条例》实施以前，大多采用业主委员会制度，代表全体业主行使有关物业管理的权利。 《条例》实施后，确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。;1、业主;（2）业主的权利与义务; 2）业主的义务;2、业主大会;（2）业主大会的设立; 1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 2）制定、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 3）选聘、解聘物业管理企业； 4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； 5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。;（4）业主大会会议;2）首次业主大会的筹备;3）业主大会的召开形式;4）业主投票权的确定;5）业主大会的召开与决定;5）业主大会的会议类型;3、业主委员会; 业主委员会是业主大会的执行机构、在业主大会授权下进行工作，并向其负责。 《条例》规定了业主委员会的五项主要职责： 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。 监督业主公约的实施。 业主大会赋予的其他职责。;（四）业主委员会的成立;（五）业主委员会会议; 业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。 除了首次业主大会会议外，业主委员会是业主大会会议的法定召集人。; 业主大会与物业服务企业是委托与被委托的关系。 业主委员会与物业服务企业是委托与合作并存的关系： 一方面，业委会要听取业主的意见，监督物业服务企业；一方面，业委会也应提醒和要求广大业主履行义务，配合物业服务企业的工作。 业主委员会应当做好物业服务企业和业主之间的沟通工作。;（七）业主委员会委员的资格终止;1.业主委员会委员名额分配(???? )?A.取决于业主大会选举结果?B.取决于筹委会推荐结果?C.取决于业主在该物业中所拥有的业权份额?D.取决于业主推荐情况2.业主自治的关键是业主大会、业主委员会对物业管理企业具有(????? )? A.选聘权和解聘建议权??????? B.解聘权和选聘建议权? C.选聘权和解聘权??????????? D.否决权 ;案例分析;停车丢车案例归纳： 1、主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防，消防措施，不允营业。 2、物价部门未核准收费标准，收费违法。 3、单独签订特约服务事项，可以免责：单方格式合同无效。 4、有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号丢车，需负责任。 5、给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。;二、物业管理公司;有限责任公司：;1、股份有限公司是独立的经济法人； 2、股份有限公司的股东人数不得少于法律规定的数目，如法国规定，股东人数最少为7人； 3、股份有限公司的股东对公司债务负有限责任，其限度是股东应交付的股金额； 4、股份有限公司的全部资本划分为等额的股份，通过向社会公开发行的办法筹集资金，任何人在缴纳了股款之后，都可以成为公司股东，没有资格限制； 　 5、公司股份可以自由转让，但不能退股； 6、公司账目须向社会公开，以便于投资人了解公司情况，进行选择； 7、公司设立和解散有严格的法律程序，手续复杂。 ;1、总则。主要包括公司的正确命名（全称）、地址等 2、企业的经营宗旨。 3、经营范围。 4、公司的经济性质及组织形式。 5、注册资金。 6、公司内部的组织结构。 7、财务会计制度。 8、利润分配方式。 9、职工录用方式、待遇、管理方法。 10、企业各种规章制度。;1、根据有关法规，并结合实际情况制定管理方法。 2、依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理。 3、依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费。 4、有权制止违反规章制度的行为。 5、有权要求业务委员会协助管理。 6、有权选聘专业公司承担专项管理业务。 7、可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。;1、履行物业管理委托合同，依法经营； 2、接受业主委员会和业主及使用人的监督； 3、重大管理措施是应提交业务委员会审议批准； 4、接受行政主管部门监督指导； 5、至少每6个月向全体业主公布一次管理费用收支账目； 6、提供优良生活工作环境，搞好社区文化； 7、发现违法行为要及时向有关行