惠州办公用品商场市场定位报告.pptVIP

惠州办公用品商场市场定位报告2006年4月 前言： 项目的市场调查工作是项目运作中最为关键的一个环节。市场调查通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的写字楼分布情况、办公用品市场的供求状况、惠州裙楼各商业项目的现状、项目所在区域的现状进行调研分析，在此基础上，为项目进行市场定位提供市场依据，从而为项目制定合理的市场定位和营销策略。 广州新态地产品牌整合机构惠州市项目组对惠州市的写字楼、办公用品市场、裙楼商业项目，进行了为期四天的市场调查工作。项目组通过项目地块实地考察，周边环境走访，竞争项目以及惠州市大型商业网点的调查，收集到市场的第一手资料；同时，结合通过各种渠道获得的市场资料，顺利地完成市场的实地调查工作。 现在，我司就惠州市办公用品市场以文本报告形式与贵司进行有效地沟通，相关结论以及建议供双方探讨后确定。项目后期的工作均有待于与贵公司进行共商，以谋求共识，为实现最终的项目业绩共同努力。 目 录 一、惠州市经济环境概况 2005年，是惠州经济发展跃上新台阶的一年。 据初步核算，全市实现生产总值803.94亿元，增长15.8％，增幅居“十五”期间各年之首，并创下1998年以来的增长新高。 其中，第一产业增加值82.17亿元，增长1.8％； 第二产业增加值460.76亿元，增长17.5％； 第三产业增加值261.01亿元，增长17.2％ 三次产业构成（％）为10.3：57.2：32.5。 其中，第三产业比重由2004年经济普查调整后的31.7％再上升了0.8个百分点，而农业比重由上年同期的11.2％下降了0.9个百分点，第二产业比重则微升了0.1个百分点。 显示三次产业的结构调整是由商业为主的第三产业发展主导的，反映了惠州商业水平的迅速提高。 据工商部门统计，2005年我市新注册私营企业3055家，新增注册资本金36.14亿元。 新增外商投资企业498家，新增注册资本12.61亿美元，投资总额21.12亿美元，比上年的20.48亿美元增长3%。 二、惠州市写字楼分布调查 自德赛大厦、华阳大厦始，惠州的写字楼开发步入了快车道，双子星、世贸中心、隆生商业广场、腾龙商厦、大隆大厦等陆续完工，并相继开卖，写字楼经济逐渐升温。 华阳大厦和双子星的销售分别已达七、八成，华阳大厦定位中高档，购买客户主要为本地中大企业、投资客户及外地客户；定位高端的双子星，其购买客户大部分是金融、地产、电力、以及外资企业、外地企业驻惠办事机构。位于下埔的世贸中心和隆生商业广场如今都不约而同地把重心放在商业裙楼上，主推商场，写字楼推盘力度并不大，据悉隆生有打算将写字楼部分整层出租。 如今惠州写字楼中高档的租金价格普遍在25元／平方米以上，30元／平方米的也不少；销售价格则约在每平方米三四千元左右，定位高档的双子星均价为每平方米4800元，粗略计算一下，写字楼的投资回报率相当不错，大多都高于8％。据悉华阳大厦销售中，投资客户大概占一成，双子星则大概占两成。 三、惠州市主要办公用品商家调查 （3）?据业内人士透露，办公用品专业大卖场因缺少执行的人才，支出与收入不协调，目前均处亏损状态，传统文具店的低成本运作、稳健经营可保稳定盈利空间； 今明两年惠州市区的商业面积（含大中型商场、各类商铺）将突破50万平方米，而且其中主要商业项目都集中在商业相对成熟的区域，如演达片、麦地片等区域。 特别需要注意的是，惠州现有的中大型百货超市中，算得上本土品牌的仅有时代百货、世茂购物公园和源东国际商场等少数几家。 诸如人人乐购物、丽日百货、万佳百货、百佳超市、世纪联华、民乐福超市、新一佳超市、汇佳超市等都是外地前来抢滩的商业项目。 1、大型商场和超市概况 惠州市大型商业零售网点，主要集中于麦地大道、下埔大道路上，在西湖路有少量分布。大型商业零售网点集中带来了大量的商业人流，该地段是惠州目前的商业圈。 大型商业零售网点地理分布表 从中可以发现： ⑴、惠州市的大型商场市场占有率比较高，占领了大部分的生鲜、食品、家电、纺织品、鞋类床上用品的市场。 ⑵、从商场规模来看，普遍在裙楼，面积比较大，大型超市营业面积都达到1万多㎡，商场经营中开始引入休闲、美食、娱乐项目，扩大商场的经营范围。 商业地产异军突起，随着惠州经济被众多投资者看好，从去年开始，不断有新的商业地产项目冒了出来，越来越多的商场进驻惠州。 汽车专业市场、建材市场在惠南片集聚，形成一定的规模。陈江镇也有新的两个四五万平方米建筑面积的大型商业广场开业，这些商场主要由本地开发商与外地大型商业连锁机构共同经营，竞争十分激烈，但普遍对惠州的商业地产未来前景十分看好。 ⑶大型商场和超市有人人乐、西湖丽日广场、国美电器及专业装饰市场三环、泰安居的经营状况、