城市综合体_商业地产项目开发中的成本控制.docx

城市综合体 ———商业地产项目开发中的成 城市综合体 ———商业地产项目开发中的成本控制 刘 华 (宁波万达置业有限公司 ,浙江 宁波 315192 ) 摘 要 :针对城市综合体 ———商业地产项目的特点 ,在项目开发中综合运用全寿命周期成本控制方法 ; 全要素集成 计划管理方法 ;价值工程管理方法 ;全团队造价管理方法对商业项目开发中的成本进行控制 ,建立商业项目的成本控制 体系 。 关键词 :城市综合体 ;订单式地产 ;商业地产项目 ;成本控制特点 文章编号 : 1008 - 7109 ( 2009) 03 - 0044 - 03 中图分类号 : F293. 3 文献标识码 : A 一 、城市综合体 ———商业地产项目的特点 (一 )城市综合体的特征 城市综合体一般由高星级洒店 、高档写字楼 、酒店式公寓 (或 SOHO ) 、大型综合购物中心 ( SHO P2 P IN G MALL ) 、独立商铺及街区 、市民广场及大型高尚居住社区等组成 。近年来城市综合体在国内一些 主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来 。 (二 )“订单地产 ”模式是城市综合体的核心内容 “订单地产 ”模式的核心内容就是围绕满足主力店等商家的商务对接要求和开业前准备工作要求 来进行商业项目的建设 ,“订单地产 ”模式规避了城市综合体建设与招商脱节的风险 ,因此“订单地产 ” 模式是城市综合体开发的核心内容 。 二 、城市综合体 ———商业地产项目成本控制的特点 正因为“订单地产 ”模式的城市综合体商业项目模式的创造性 ,建造主体的多元性决定了项目在开 发过程中成本控制工作的复杂性 ,要充分运用各种控制方法对“订单地产 ”模式的城市综合体商业项目 成本进行控制 。 三 、“订单地产 ”模式城市综合体 ———商业地产项目成本控制方法 (一 )商业地产项目成本控制中必须综合考虑全生命周期中的运营成本 建设项目全生命周期指包括整个项目的建造使用以及最终清理的全部过程 ,包括了建设项目生命 周期和建设项目产品的生命周期两部分 。城市综合体建设不是简单的建设一个产品 ,开发建设 、招商 、 商业管理必须配套 ,城市综合体在整个项目的生命周期才能体现出价值和生命力 。在一般的地产项目 的开发中通常控制建造成本 ,但在商业项目的开发中需要同时考虑对建造成本和运营成本两方面的控 制 ,这两方面往往会出现矛盾 ,需要综合成本评估 。如在整个项目空调系统运行方式的选择中 ,在制冷 负荷和采暖负荷确定的情况下 ,中央空调主机根据采用能源是选用电能 、燃气还是蒸汽 ,要充分征求专 家意见 ,进行各方案的设备投资费用测算和运营耗用电费和蒸汽耗用量和增容量的测算 ,方案 A: 电制 收稿日期 : 2009 - 04 - 29 作者简介 :刘华 ,女 ,宁波万达置业有限公司 。 45刘 华 :城市综合 45 刘 华 :城市综合体 ———商业地产项目开发中的成本控制 冷机 +城市热网 ,方案 B :直燃机 (离心机 +城市热网 ) ,一机三用 ,方案 C: 蒸汽机 +城市热网 ,满足制 冷 、采暖 、卫生热水负荷需要 ,对设备初期投入费用和运营期内年综合费用 (制冷费用 、采暖费用 、电费 、 蒸汽费 、燃气费 )进行测算 ,根据测算出的数据进行综合经济性分析 ,综合最佳方案为 B ,又因考虑能源 紧缺的问题 ,但最后主力店冷热源采用一半蒸汽制冷和一半电制冷 ,这虽增加了部分投资和运行费用 , 但也是在商业项目运作中综合取舍问题 。在不同的方案中有的可能是建造成本低 ,但运行成本高 ,有的 可能是建造成本高 ,但运行成本低 ,这就需要综合 10 年或更长时期的综合成本才能决定采用何种方式 最合理 。因此城市综合体商业地产项目成本控制过程中必须充分考虑项目全生命周期中的后期商业物 业运营成本 。 (二 )运用全要素集成计划管理方法管理“订单地产 ”模式的商业地产成本 在一个建设项目的实现过程中项目的各种要素都会直接或间接地影响一个项目的其它要素 ,并最 终影响项目的成败 ,建设项目的成本控制中必须对范围 、工期 、质量 、成本四个要素进行集成管理 。运用 各要素集成计划管理方法管理“订单地产 ”模式的商业地产成本控制中具有独特的优越性 。首先要建 立严格的计划制度 ,编制相应的项目质量计划 、工期计划 、成本计划 ;其次根据各要素的优先序列进行综 合平衡编制计划 ,最后按优先序列选择各优先指标对集成计划综合平衡调整 。 通常商业项目限定了严格的开业时间 ,若不能如期开业 ,开发商将面对众多的商家及小业主的索 赔 ,开发商受到的经济上的 、信誉上的 ,直接和间接的损失将是惨重的 。因此围绕开业节点 ,工程部完成 工程计划 ,制定详细的各分包单位的进场时间 ,