黄岩二环南路HX-地块取地报告 p.pptx

黄岩二环南路HX130-0102地块取地报告;本报告核心结论：;报告整体概览一：黄岩是个怎样的城市？;4;报告整体概览三：目标地块的先天质地如何？;6;报告框架结构;城市与经济环境分析 ;项目所在的黄岩是台州三区之一，位于浙江黄金海岸线中部，全区总面积988平方公里，户籍人口约60万，是浙江经济最发达的区域之一;黄岩近年来经济总体形势向好，国民生产总值呈稳步上升趋势，经济增速保持快速发展状态，社会投资水平与社会总消费能力也呈现向上发展态势;城市人口增长缓慢，产业带动的外来人口较多，这造成城市房地产依靠城市化进程和产业驱动明显，房地产市场将表现为内生性特征;房地产投资状况;黄岩区城市建设用地的发展方向为：东联西扩、南拓北优、中心内聚 东联——随着火车客运站的建设，东部的发展条件将不断优化，黄岩东区的发展应加强与椒江的联系，包括道路、基础设施等的衔接，实现一体化、协调发展的目标；西扩——跨越高速公路，往西扩展城市发展空间是黄岩区近期的主要发展方向，以西工业园区的建设带动西部组团的发展和提升西区两个街道的城市化水平；南拓——往南发展是黄岩区近远期发展的重大决策，特别是南片区的建设有利于拉大城市框架、完善黄岩区城市功能和改善城市环境； 北优——永宁江以北用地功能混杂，环境质量一般。未来发展应对建设用地进行调整，优化用地性质和用地布局，优化城市功能定位和环境景观质量 ;板块功能分化：各板块根据自市场、客群与资源优势，发展路径存在差异 新前会形成以资源为核心的高端住宅板块； 城南随黄岩进一步城市化，构成城市高端居住区； 院桥因地独特的交通优势会走出独立的发展道路 老城区、城北等会因其土地供应少、居住环境不佳而在黄岩楼市中衰落;城市与经济环境分析小结;地块属性与优劣势分析;;;;地块内外部资源环境梳理;位于经济发达的三线城市，具备距离老城区近的优势；地块规模中等，形态方正平整，且交通方便，地块周边配套齐全，是项目成功开发的先决条件;黄岩房地产市场研究; 中心板块：位于老城区的繁华地段，楼盘已经开发的相当完善，功能配套齐全； 城南板块发展迅速，规划完善，交通发达，将很快发展成熟，向周边辐射，从而带动西面板块。住宅主要以科技，高端，品质化的建筑为主； 新前板块在绿城以66.6亿巨额成交之后，对于新前未来的前景不容小觑，对于未来黄岩房地产发展的前景相对乐观，相信新前地区将会是黄岩地区今后房地产发展，乃至台州地区的房地产发展起到非常重要的作用； 城北板块住宅群体大部分都还是以农民房、拆迁安置房为主。商品房供应量也很少。城北工业发达，不适宜居住，再加上周边配套不完善，所以房价不高 院桥板块作为黄岩地区的富裕乡镇，规模逐渐形成，乡镇也有多个楼盘进行出售，销售情况乐观，在奥特莱斯入驻院桥之后，楼盘更是有上升趋势。但毕竟是乡镇，距离市中心比较远，房价相对不高； ;地块编号;黄岩房产市场处于发展初级阶段，物业类型多，但按档次可分为几个层次来看经济型、中端、高端和顶级;市场上，多层、小高层、高层的主力面积集中在120-150平米三房,170-190四房跃层/大平层，但50-60平米单身公寓还是受欢迎;市场上，多层、小高层、高层的主力总价段集中在150-250万左右，300万以上产品走量较慢；总价在90万以下的单身公寓以其低总价市场欢迎;市场在售项目不多，且多数处于尾盘阶段，供应量不足5万方，但2013年前在总供应不低于37万方，另外2011年绿城拿下的65万方土地仍有60万方为开发，这将形成市场最大存量;黄岩在售项目少，但人口基数大，客户对居住品质改善的需求愿望在一定程度上刺激市场热销状态;;楼盘名称;上海花园户型分析;楼盘名称;书香园户型分析;楼盘名称;宁江明月·翠屏苑户型分析;楼盘名称;曙光·馨园户型分析;楼盘名称;华府天地户型分析;楼盘名称;嘉丽阳光广场户型分析;楼盘名称;尚品南郡户型分析;;黄岩房地产市场研究小结;项目初步研判与经济测算;实现地块产品定位成功的三大关键性问题;1、城市双拼别墅参考：书香园别墅2.5万/平米，通过产品创新，制造城市稀缺别墅产品，品质感与优质生活环境的营造，实现城市双拼别墅价格，结合后期营销发力，实现黄岩市场最高水平； 2、高层价格参考：书香园和御景华庭均价为1.55万左右，其中产品赠送面积较为原始，以阳台与露台赠送为主；产品的创新力有限，高层产品在黄岩市场价格梯度随区域相差不大； 3、小高层价格参考：书香园价格为1.6万元/平米，该项目本身在品质营造一般，具有突破空间；但书香园双拼别墅为其起到加分作用。本项目通过产品创新； 4、多层参考价格：书香园价格为1.63万/平米，黄岩普遍进入小高层时代，多层产品有明显的市场稀缺性，容易受到客户的青睐。本项目可通过多层产品创新，如别墅化倾向冲击市场。;市场