房地产市场违法行为初探课件.pptxVIP

2018房地产市场违法行为初探汇报人：目录/Contents0204房地产开发基本常识及开发过程中违法问题案件调查证据收集广告违法问题010305开发商主体资格问题房地产买卖霸王条款房地产开发基本常识及开发过程中违法问题PART 01房地产开发基本常识“五证俱全”是指哪五证？（1）国有土地使用证（2）建筑用地规划许可证（3）建设工程规划许可证（4）建设工程施工许可证（5）商品房预售(销售)许可证房地产开发基本常识商品房销售应具备“五证” 《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付了土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。《建设用地规划许可证》是建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。《商品房预售(销售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。房地产开发基本常识商品房销售实行两书制度 房地产开发企业在商品房交付使用时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发基本常识土地使用权的最高出让年限？房地产开发基本常识1、商品房预售的概念：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。2、商品房预售的条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； ④向县、市人民政府房地产行政主管部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。房地产开发过程中违法问题房地产项目开发的全过程一般要经过以下五个阶段：1、项目确立阶段2、项目前期阶段3、项目实施阶段—工程施工和产品销售。4、项目验收交付阶段5、收尾阶段 具体内容详见《房地产项目开发全程运作程序图》房地产开发过程中违法问题房地产项目开发全程运作程序图重点是第三、四阶段房地产开发基本常识物业公司电讯运营商材料供应商侵害消费者权益商业贿赂建筑商产品质量问题（一）挂靠经营的行为（二）转包中的违法行为开发商房地产开发基本常识开发商主体资格问题PART 02开发商主体资格问题 1、擅自开发房地产 《城市房地产开发经营管理条例》 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：　（一）有100万元以上的注册资本；　（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。　省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。 开发商主体资格问题处罚措施1、擅自开发房地产《城市房地产开发经营管理条例》 第三十四条　违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。 《无证无照经营查处办法》 第五条　经营者未依法取得许可从事经营活动的，由法律、法规、国务院决定规定的部门予以查处；法律、法规、国务院决定没有规定或者规定不明确的，由省、自治区、直辖市人民政府确定的部门予以查处。 第七条　经营者未依法取得许可且未依法取得营业执照从事经营活动的，依照本办法第五条的规定予以查处。 根据《房地产开发企业资质管理规定》未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。 问题： 在新的《无证无照经营查处办法》实施之后，工商局能否处罚？开发商主体资格问题2、售楼部无照经营的行为 在《无证无照经营查处办法》实施后，“第十三条　从事无照经营的，由工商行政管理部门依照相关法律、行政法规的规定予以处罚。法律、行政法规对无照经营的处罚没有明确规定的，由工商行政管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处1万以下的罚款。”据此，违法行为应优先适用《公司法》 开发商主体资格问题2、售楼部无照经营的行为 情况一：售楼部照以分公司名义开展经营活动的，但无分公司营业执照，按照擅自设立分公司处理 《公司法》第十四条 公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。第二百一十条 未依法登记为有限责任公司或者股份有限公司，而冒用有限责任公司或者股份有限公司名义的，或者未依法登记为有限责任