房地产估价(第4章)比较法课件.pptVIP

（1）统一付款方式 以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为6%，则： 乙总价=16（万美元） （2）统一采用单价 （3）统一币种和货币单位 以人民币为基准，假设乙实例成交时的人民币与美元的市场汇率中间价为1美元兑换6.8元人民币，则： 甲单价=4850.69（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价=80×6.800=544.00（元人民币/平方英尺使用面积） （4）统一面积内涵 以建筑面积为基准，已知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1：0.80，则： 甲单价=4850.69（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价=544×0.80=435.20（元人民币/平方英尺建筑面积） （5）统一面积单位 以平方米为基准，1平方米=10.7640平方英尺，则： 甲单价=4850.69（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价=435.20×10.7640=4684.49（元人民币/平方米建筑面积） 4.2 比较法的操作步骤 4.2.4进行交易情况修正 选取的可比实例房地产的成交价格可能是正常的，也可能是非正常的。 1. 交易情况修正的含义 这种对可比实例房地产的成交价格进行的修正称为交易情况修正。 2. 造成成交价格非正常的因素 （1）发生在利害关系人之间的交易。 （2）急于出售或急于购买的房地产交易。 （3）交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。 （4）对交易对象有特殊动机或偏好的交易。 （5）特殊交易方式的交易。 （6）相邻房地产的合并交易。 （7）受债权债务关系影响的交易。 （8）受迷信影响的交易。 4.2 比较法的操作步骤 3. 交易情况修正的方法 （1）总价修正、单价修正。 ①总价修正。 总价修正是基于总价对可比实例房地产的成交价格进行交易情况修正。 ②单价修正。 单价修正是基于单价对可比实例房地产的成交价格进行交易情况修正。 （2）金额修正和百分比修正。 ①采用金额修正进行交易情况修正。 公式： 可比实例正常市场价格=可比实例成交价格±交易情况修正金额 4.2 比较法的操作步骤 ②采用百分比修正进行交易情况修正。 公式： 可比实例正常市场价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数 在百分比法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例成交价格比其正常市场价格高或低的百分率为±S%（当可比实例成交价格比其正常市场价格高时为＋S%，低时为－S%），则有： 或者 如果可比实例的成交价格低于正常情况下的市场价格，则分母（100±S）小于100；如果可比实例的成交价格高于正常情况下的市场价格，则分母（100±S）大于100。 【例4-5】 某宗可比实例房地产有协议、招标、拍卖三种非正常的交易方式，请将这三种交易方式下的成交价格修正为正常市场价格。资料见下表： 表4-2 交易情况修正表 交易形式 协议 招标 拍卖 交易情况 修正系数 100/60 100/90 100/110 成交价格 120万元 180万元 220万元 公 式 120×100/60 180×100/90 220×100/110 正常市场价格 200万元 200万元 200万元 则，经交易情况修正后的正常市场价格为200万元。 4.2.5 进行市场状况调整 1. 市场状况调整的含义 可比实例的成交价格是其在成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。而要求评估的估价对象的价格是价值时点时的价格，是应该在价值时点时的房地产市场状况下形成的价格。 这种对可比实例成交价格进行的调整称为市场状况调整，也称为交易日期调整。 2. 市场状况调整的方法 国家标准《房地产估价规范》规定：进行市场状况调整时，应将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。 市场状况调整的具体方法有①价格指数和②价格变动率两种。其中，价格指数分为定基价格指数和环比价格指数；价格变动率分为逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。 4.2 比较法的操作步骤 （1）应用定基价格指数进行市场状况调整。 编制价格指数时需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数。 公式： 【例4-6】 某城市2012年11月1日至2013年4月1日的房地产价格指数如下表，可比实例房地产是2012年11月1日年发生的交易，当时交易价格为每平方米4000元，现求经过市场状况调整后，价值时点为2013年4月1日的交易价格。 时间 2012年 2013年 11月1日 12月1日 1月1日 2月1日 3月1日 4月1日 价格指数 100.00 96.57 98.32 97.78 100.00 110.51 【解】该宗可比实例房地产2013年4月1日的价格计算如下： 【解】该宗可比实例房地产2013年4月