房地产投资分析幻灯片ppt第五章.pptVIP

11．开发期税费 开发期税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。 固定资产投资方向调节税的计收办法和标准是：商品住宅，按总投资额的5%计征；经批准允许建设的楼堂馆所，按投资额的30%计征；解困房等，按总投资额的0%计征；其余按总投资额的15%计征。外资企业免征固定资产投资方向调节税。 序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8 固定资产投资方向调节税 土地使用税 市政支管线分摊费 供电贴费 用电权费 分散建设市政公用设施建设费 绿化建设费 电话初装费 合 计 表5-9 开发期税费估算表 单位：万元 12．不可预见费 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%～7%估算。 注： 如果进行投资估算时，土地使用权已取得或已明确土地费用的价格，则不可预见费的取费基础中应不含土地费用。 13．运营费用 运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。其主要包括管理费用、销售费用等。 14．修理费用 修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。 注：此处的修理费与开发间接费中的修理费是不同的。 5.2 收入与税金估算 5.2.1 收入概述 收入是指房地产投资项目的经营收入，指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入，主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。 5.2.2 收入估算 房地产投资项目收入的估算一般包括租售方案确定、租售价格确定和经营收入估算三个阶段。 1．租售方案确定 表5-10 房地产开发项目销售计划及收款计划表 建筑面积（平方米），销售收入（元） 销售期间 第1期 第2期 … 第N期 合计 销售计划 面积 百分比 100% 收款 计划 期间 百分比 销售收入 百分比 销售收入 百分比 销售收入 第1期 第2期 第3期 … 第N期 总计 表5-11 房地产开发项目出租计划及出租收入计划表 建筑面积（平方米），销售收入（元） 序 号 项 目 名 称 建 设 期 经 营 期 第1期 第2期 第3期 … … … 第N-1期 第N期 1 可出租建筑面积 2 单位租金 3 潜在毛租金收入 4 出租率/% 5 有效毛租金收入 6 转售收入 7 转售成本及税费 8 净转售收入 中华民族有着五千多年的文明历史，中华民族在世界上是一个非常卓越和伟大的民族。我们有过繁荣昌盛的唐朝，有过强盛无比疆域辽阔的汉朝和元朝，更有灿烂美丽的唐、宋文化 第五章 基础数据估算 内容提要 5.1房地产投资与成本费用估算 5.2收入与税金估算 5.1 房地产投资与成本费用估算 5.1.1 房地产投资与成本费用的概念和构成 1．房地产投资的概念和构成 概念：房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得未来房地产资产增值或收益的投资行为。 构成： 房地产开发项目总投资=开发建设投资+经营资金 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用（具体见表5-2）。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。 序 号 项 目 总 投 资 估算说明 1 开发建设投资 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1．11 1．12 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 2 经营资金 3 项目总投资 （1）+（2） 3．1 3．2 3．3 开发产品成本 固定资产投资 经营资金 表5-1 项目总投资估算表 单位：万元 序 号 项 目 开发产品成本 固定资产投资 合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售