原创力文档- 1、原创力文档（book118）网站文档一经付费（服务费），不意味着购买了该文档的版权，仅供个人/单位学习、研究之用，不得用于商业用途，未经授权，严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等，侵权必究。。
- 2、本站所有内容均由合作方或网友上传，本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺！文档内容仅供研究参考，付费前请自行鉴别。如您付费，意味着您自己接受本站规则且自行承担风险，本站不退款、不进行额外附加服务；查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档，您可以点击 这里二次下载。
- 3、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等，请点击“版权申诉”（推荐），也可以打举报电话：400-050-0827(电话支持时间：9:00-18:30)。
- 4、该文档为VIP文档，如果想要下载，成为VIP会员后，下载免费。
- 5、成为VIP后，下载本文档将扣除1次下载权益。下载后，不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们。
- 6、成为VIP后，您将拥有八大权益，权益包括：VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
- 7、VIP文档为合作方或网友上传，每下载1次， 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等，对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
查看更多
商业物业管理;第三讲 商业物业开发与盈利;3.1 商业物业开发的基本理念;3.1 商业物业开发的基本理念;3.1 商业物业开发的基本理念;3.1 商业物业开发的基本理念;3.2 商业物业开发的主要特征;规划层面：决定商业物业项目的存亡;;设计要求：功能复杂；配套设施要求高档；消防安全高；
以上两点往往存在矛盾，如何在规划阶段避免后期将出现的问题。
解决方法一：规划应贯穿于整个招商过程融合，多听取主力店的意见。;举例：万达;开发层面：比住宅物业更为复杂 ;利益层面：多元化价值链形成高利润;商业物业 经营模式;“屠夫型 ”:不管下游投资者和商家死活，只考虑自己利益最大化的经营模式 ;商业物业开发的5种盈利模式;返租;其操作流程为：发展商将其开发的商铺或商品房、宾馆、度假村等物业划分成小面积，分零出售给购买者。
随后，发展商再与购买者签订返租合同，让购买者将??铺等返租给发展商，交由发展商统一经营或统一招租，租赁期限3～10年不等。
在返租期内，投资者可获得发展商每年以购房总价款的8%～10%甚至更高利率支付的租金。返租期满后，投资者可自由处理所购物业：或转租，或转卖，或自主经营，或要求发展商回购。;在商业地产的销售中，诸如“带租约出售”、“利润分成”、“保底分成”、“预付租金”等等实际上都是售后返租的分支，其“应用范围”也从商铺蔓延至酒店、公寓、写字楼等其他类型物业，并且仍然吸引着不少投资者的追捧。
讨论：
返租对个人投资者、开发商、物业管理企业的好处和风险各是什么？
;一是承租经营风险。商场如战场，如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其他原因，难以为继或者提前撤租，便难以向发展商如期支付租金，发展商是不可能长期倒贴租金给投资者的。
二是发展商的信誉风险。发展商在采用售后返租方式销售完成某项目后，必将继续进行另外项目的开发，如若因投资失败或者经营不善，导致发展商出现严重危机，将直接危及发展商与投资者原来所签合约的履行，特别是返租期满后能否原价回购变数多多。
上海市已经首先做出了反应。2005年12月20日，上海工商局出台第30号广告警示，明确规定，在商业地产售后返租的广告中禁止出现“零风险”等类似字样。 ;融资问题;以美国商业场所的融资状况看,美国的商业地产经过长期的发展和充分竞争,已经由市场打造出几十家大型购物中心投资商及开发商品牌.这些投资商和开发商旗下都组合着几十家甚至几百家购物中心，
比如西蒙地产集团（Simon Property Group）在美国境内拥有250多家购物中心，他们都是美国纽约证券交易所的上市公司。 ;房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs
文档评论（0）