轨道交通物业开发问题研究.docxVIP

　　一、轨道物业开发的类型1车辆段上盖车辆段上盖其实是除车站上盖外上盖物业的另一种形式，车辆段上盖就是在地铁车辆的停车、维保等区域的上部加盖大平台，在大平台上部进行物业开发，从而提高城市土地利用效率和车辆段用地的经济效益，并创造出高附加值的物业产品。 　　2地下空间开发地下空间开发指地铁站点地下层及地下通道进行的商业开发，以及地铁站点与周边建筑物连接的地下空间的开发。 　　4站点周边物业开发一般来说，站点周边1000米范围内的物业开发都可纳入站点周边物业开发范畴，轨道企业在地铁站点的建设中如能与周边用地统筹考虑，同步设计、同步规划、同步实施，将显著提升沿线土地和物业的价值。 　　二、轨道物业发展模式1国内的发展模式。 　　11国内地铁物业的开发模式一般有以下几种从主体上看，有独立开发和合作开发；从流程上看，有一级半开发和一体化开发；从目标上看，有以融资为导向的开发和以市场为导向的开发。 　　12国内在物业发展上的政策突破。 　　121上海《关于推进上海市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见暂行》，政策的亮点是，在开发规划上，轨道交通场站及周边用地统筹规划，在开发方式上，划拨与出让相结合，在开发收益上，能反哺轨道交通。 　　但在实际操作中也存在资产不能抵押，资金筹措压力无法有效缓解，出让与划拨的土地界限划分，使地铁公司在实际操作中不能确保取得土地使用权，从而难以去同步规划，同步实施。 　　122深圳《深圳市国有土地使用权作价出资暂行办法》，该政策对地铁的促进是，市政府将征拆完成后的熟地以作价出资方式增资注入地铁集团，这个作价出资的土地一般是车辆段、车站上盖及相邻地块，地铁公司依据政府注入的土地资源，多渠道融资解决地铁建设资金，并将具备开发条件的项目自行开发或引入社会资金合作开发，将土地资本转化为现金资本。 　　深圳政策对国内地铁企业最具战略借鉴意义。 　　2日、港、台的发展模式。 　　21日本。 　　日本最基本的模式就是城市轨道交通与土地一体化开发，具体的说就是以轨道交通为中心，将房地产、购物中心、宾馆设施、公共交通、旅游观光等共同发展的经营模式。 　　日本利用轨道交通与周边房地产综合开发的策略，实现了周边商业项目于地铁公司的双赢，即保证轨道交通项目的顺利实施，也是民间资本有利可图，扩大了融资渠道，降低了项目风险，从而也是日本的地铁公司在发展中形成了多元化经营的产业集团，是轨道交通的可持续性发展成为可能。 　　22香港。 　　港铁的联合开发、一体化模式是公认的最佳轨道+物业的开发模式。 　　港铁的模式是首先，前期规划中，地铁的线路建设规划和可行性研究进行的同时制定沿线物业发展大纲蓝图；其次，政府将土地批给地铁公司，地铁公司与政府签订工程协议书，明确地铁公司拥有沿线物业的优先发展权，然后由地铁公司自行开发或者与国有公司联合开发，或者由地铁公司公开招标选择开发商；第三，由确定的物业开发主体具体项目的操作，地铁公司与物业开发主体协调建设与物业开发间的关系；最后，根据合同进行利润分成和所开发物业的后期经营及管理。 　　港铁的模式利益主体权责利明晰，综合效益明显。 　　23台湾。 　　台湾大众捷运法第7条明确规定为有效利用土地资源，促进地区发展，主管机关得办理大众捷运系统路线、场、站土地及其毗邻地区土地之开发。 　　大众捷运系统路线、场、站及其毗邻地区办理开发所需之土地，得依有偿拨用、协议价购、巿地重划或区段征收方式取得之；其依协议价购方式办理者，主管机关应订定优惠办法，经协议不成者，得由主管机关依法报请征收。 　　开发用地范围评估条件应反映交通用地包含空地比需求；符合都市计划及建筑管理法令需求；满足捷运出入口、通风口设计规范要求；适度合理之开发基地面积；开发用地的划定是依据现状情况及片区规划确定的。 　　确定范围后，由捷运工程局与涉及开发用地的业主进行协商。 　　台湾实行的联合开发模式保证了轨道交通用地的顺利取得，增加效益协助轨道建设，创造土地所有者、投资人和政府的三赢。 　　三、对于厦门轨道物业发展的思考《厦门市轨道交通规划管理办法》，明确提出了轨道交通建设采取综合开发的方式，并在第十七条中规定市规划行政主管部门根据轨道交通综合开发规划以车站为核心500米半径划定轨道交通影响范围，并覆盖线路全线及车辆基地。 　　轨道交通影响范围内的用地开发应贯彻交通导向发展模式开发理念，提倡功能混合使用，合理确定开发强度，提高土地利用率，充分发挥轨道交通与城市功能综合效益。 　　从顶层设计上，厦门已经具备一定的基础，政策的更具前瞻性和突破性以及具体实施路径更显关键。 　　1在开发地块的取得上，保证轨道公司的权益。 　　11轨道站点及区间上盖地块开发主体分类及政策。 　　111地铁公司或