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2013专题培训之——认知新省条例认知新省条例和熙园物业服务中心新条例新变化新条例概述新条例新应对新条例概述-- 条例修订背景-- 新条例组成架构-- 新条例主要规范内容1.条例修订背景请记住一个人——阚延静医生阚延静，女，主任医师，硕士生导师，南京市妇幼保健院门诊部主任。江苏省人大代表、南京市“三八”红旗手。从事妇产科专业30余年，并担任江苏省医科大学临床教学工作。有丰富的妇产科临床经验，能熟练处理各种妇产科疑难杂症，擅长宫颈疾病和妇科常见病治疗。主持并完成多次省、市科研课题，发表论文20余篇。1.条例修订背景新条例修订的沿革2012年省十一届人大五次会议上，阚延静等10位代表联名提交第0034号议案，建议修订江苏省物业管理条例。最终，省十一届人大五次会议确定，将第0034号提案作为建议、批评和意见处理的52件议案之一，列入地方立法、人大工作方面议案中。由此，羞答答的掀开了修订江苏省物业管理条例的红盖头。2012年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订，2013年5月1日起施行。1.条例修订背景修订提案背景——物业收费难 讨我工钱！阚延静调研发现，南京一些老小区的物业费收缴率只有30-40%，直接造成物业服务水平下降。而业主以此为由拒绝交纳物业费，从而导致服务质量越来越差、收费越来越难的“恶性循环”：“我们说涨价，业主不干了，没好好为我服务，我为什么要给你钱。但你要是不涨价，物业又讲，你就那么点钱叫我怎么为你服务呢？这一切都应该有个法来约束。”1.条例修订背景修订提案背景——小区维修基金提不出，老旧电梯总“罢工”根据《物权法》和现行的《江苏省物业管理条例》规定，筹集和使用住宅专项维修资金，须经占建筑物总面积三分之二以上和总人数三分之二以上的业主同意。实际操作中，因部分业主不配合，两个三分之二很难达到。阚延静调研发现，2011年全省支出的住宅专项维修资金2.66亿元，仅占全额1%不到，应该灵活解读和应用两个“三分之二”：“急需维修的，那是不是能够达到二分之一以上的业主同意，就可以启用，因为你要保证他生活的运转。不太急需，比如说我预测到这个应该维修了，你可以多征求一些业主，就给业主和物业的一些时间。”1.条例修订背景修订提案背景——开发商篡改规划卖车位，占着资源不让租针对小区车位少、停车难的问题，阚延静代表建议，在物业管理条例中增加指导性、强制性意见。例如，在小区的公共绿地下，建设多层地下车库；在小区密集的公共场所，建设立体公共车库。或者在晚上，将小区周边大型超市、娱乐广场的停车场出租给小区业主使用：“到晚上八点以后，超市大部分人都走了，到早上八点以前，利用这段时间，允许私家车包月停。超市本来这一部分是不挣钱的，他也可以稍微有一点收入，这样的话，也解决一部分停车。”2.新条例组成架构新条例结构组成，规范了物业管理活动中五个主要实践制度物业管理区域业主、业主大会与业主委员会附则总则法律责任前期物业管理物业服务物业的使用和维护3.新条例主要规范内容总则：该部分规定了总的原则、基本制度等,是条例的纲领性的规定。我们把新条例作为一部我们公司的内部管理制度分析：1. 目的：为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据……制定本条例。2. 范围：本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。3. 职责 3.1归口管理部门的职责：街道办事处（乡镇人民政府）具体负责……县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门…… 3.2各部门配合的职责：县级以上地方人民政府其他有关部门，按照各自职责物业服务行业协会应当加强行业自律管理……3.新条例主要规范内容五大实践制度——物业管理区域规范了物业管理区域划分原则。确定了物业管理区域备案制度。五大实践制度——业主、业主大会与业主委员会规范业主法理定义。规范业主大会成立、业委会产生条件和程序及职责。规定业主代表大会制度。明确无业主大会的妥协办法物业管理委员会。明确物业管理矛盾协调部门及机制。3.新条例主要规范内容五大实践制度——前期物业管理前期物业服务责任人及前期物业服务合同期限。选聘前期物业服务企业条件及方法。明确开办费的保障方式，及开办费使用范围及最终权属。前期物业服务费用保障方式。物业用房配置标准及要求。水电气专业经营设施管理责任划分。承接查验要求。3.新条例主要规范内容五大实践制度——物业服务物业服务企业资质约束，从业人员职业资格约束。物业服务合同备案制规定。物业服务项目负责人指派、更换及公示约束。安全防范责任责任约束（按约定履行），突发事件应急协助义务。物业服务费指导价三年调整制度规定。物业收费方式，预收一年期限制。物业企业税收优惠规定，物业服务水电气居民价保障制度。物业企业选聘、续聘及撤