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江寧天印廣場 項 目 策 劃 報 告 南京美力三采商业管理顾问有限责任公司 二○○八年九月 全文目录 序言 第一部分 工程市场研究 第一章 工程宏观环境分析 第二章 工程立地条件分析 第二部分 工程定位系统解读 总体定位 目标形象定位与工程命名 目标消费客群定位 功能定位 第三部分 投资价值分析 第一章 开发投资成本 第二章 定价系统 第三章 运营模式分析 第一部分 工程市场研究 目录 序言 第一章 工程宏观环境分析 地理区位环境 江宁整体规划 （一）江宁区域介绍 （二）江宁区总体规划 （三）区域商业规划 区域交通规划 经济环境 （一）江宁区经济发展简况 （二）城市居民收支和消费结构 第二章 工程立地条件分析 开发商介绍 工程主要经济指标 工程性质及开发目标表述 工程主要文化塑造 工程主要配置 工程交通体系资源性研究 城市公路 城市铁路 交通站点和线路 停车场 工程周边商业资源及价值分析 （一）周边商业资源 （二）商业资源价值分析 土地资源性分析 政策性资源表述 经营方式选择策略性分析 （一）具体经营方式列举 （二）经营方式的选择 业态筛选 市场研究总结 SWOT分析 （二）本案的总体解决策略 序 言 本案资料来源：本房地产市场研究之一手资料主要是通过我们对当地供应市场实地调查取得，二手资料主要来源于当地建设局、统计局、国土局、经贸局等相关政府部门。 本案技术路线： 工程投资价值分析 工程投资价值分析 招商产品与配套政策 招商推广与招商计划 工程招商目标实现 宏观市场环境分析 工程立地分析 工程定位系统 第一章 工程宏观环境分析 一、地理区位环境 南京是我国四大古都之一，江苏省省会，是长三角经济核心区重要城市和长江流域四大中心城市之一，辖区总面积6598平方公里，其中市区面积976平方公里，城市建成区面积243平方公里，人口820万。现辖玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞、浦口、江宁和六合11个区，溧水、高淳2个县，是江苏政治、经济、文化和交通中心。 今日南京，工业基础雄厚，已建立起电子信息、石油化工、车辆制造等支柱产业；南京科技教育发达，是中国科学研究和文化教育四大基地之一；南京是中国内地10大最具竞争力城市之一。目前，南京正加快实施“长江国际航运物流中心、长三角先进制造业中心、江苏省现代服务业中心、中国重要科教中心和中国东部城市绿色中心”发展战略。 2007年南京国民生产总值达到3275亿元，较上年增长15.6%；2007年南京社会消费品零售总额达1380.46亿元，较上年增长18.3%，在全国15个副省级城市中仅次于广州、深圳、武汉位列第四。零售总额5年翻了一番，显示了强大的发展动力。 南京地处中国长江流域与沿海开放地带的交汇处，紧邻我国最大的中心城市上海，是中国最繁华的沪宁城市带中的重要城市。以南京为核心、长江为轴，半径100公里，包括江苏南京、扬州、镇江、淮安和安徽芜湖、马鞍山、巢湖、滁州为成员的南京都市圈，山水相连，文化相近，经济相系，是全国第一个获得国务院批准的都市圈。 本工程地块位于江宁区，江宁区位于长江三角洲“江南佳丽地”的南京市南部，从东西南三面环抱南京，介于北纬30°38′～32°13′，东经118°31′～119°04′之间，总面积1572.92平方公里。东与句容市接壤，东南与溧水县毗连，南与安徽省当涂县衔接，西南与安徽省马鞍山市相邻，西与安徽省和县及南京市浦口区隔江相望。 二、江宁整体规划 江宁区域介绍 江宁为六朝古都之地，早在35万年前，这片土地上已有人类的早期活动。秦始皇37年(公元前210年)江宁建县，晋太康二年(281年)，正式定名江宁，之后此名一直沿用至今。南唐、明代初期、太平天国、中华民国的都城均在江宁的地域上建立。江宁是南京三大主城区之一，总面积1573平方公里，辖东山、秣陵、汤山、淳化、禄口、江宁、谷里、湖熟、横溪9个街道，人口82万；江宁人杰地灵，经济综合实力雄居中国百强，是南京开放开发的重要窗口和经济发展的重要引擎。江宁地处秦淮河、长江交汇处，特定的历史和自然条件在这块山川秀丽而富饶的土地上，留下了众多的风景名胜、文物古迹，现存市级以上文物景点达24处。 江宁曾古称上元，区内以江宁科学园为雄厚的工业基础，聚集了大量的城市人口；区内有全国最大的区级体育中心，有长江以南最大的火山地质公园，有全南京最大的大学城。随着江宁的经济飞速发展，迫切地需要一个大型的商业区与之匹配，成熟的大型商业区更会为江宁的快速发展增加动力。 江宁是南京先民的根，南京文化的源…… 古老而年轻的江宁，正焕发着勃勃生机，一派欣欣向荣，日新月异的江宁已成为投资者的天堂，生活家的乐园。 江宁在环境友好型的建设方面比主城有更大的空间、更大的优势。从大的环境、交通方面来看，江宁交通很便捷，具