北京北四环项目市场定位及产品深化报告.pptx

北京北四环项目市场定位及产品深化报告;2014年，楼市风雨莫测 调控、降价、观望… 未来，何去何从？ 一场黄金地段的突围战 有价值，更要有成绩！ ;目录;项目开发背景;政治中心：全国的决策和管理要地； 经济中心：中国经济发展龙头这一； 教育中心：知名高校聚集科研高地；;悠久历史：北京仍有3000余年建城史； 文化遗产：长城、故宫、颐和园等； 全国古都：辽金元明清五朝古都；;世界竞技：奥运给北京带来各种各样赛事； 世界旅游：吸引越来越多的国际旅游人士； 世界交流：各种国际交流活动来到北京；;;;;;;;;;;;;当前金融信贷政策趋于收紧，但在保增长要求下，未来存在货币政策适度放松预期。;项目开发背景/④ 宏观环境/经济 ;项目开发背景/④ 宏观环境/经济 ; 2014年1季度GDP增速降至7.4%，为12年以来季度最低值。如果经济状况持续不能得到回升，预计二季度指???将跌破克强下限7.2%。 在经济增长强压力下，政府已掀起救市盖头，系列微刺激政策入市 4月2日李克强在国务院常务会议上提出三点：一是为小微企业减税;二是加快棚户区改造;三是加快铁路建设，扩大有效投资、带动相关产业发展。这将释放1.7万亿的流动性资金，刺激政策对房地产市场起到助推作用，房地产作为国家经济核心支柱产业的地位不可动摇。 ;2013年楼市政策基本处于空窗期，雷声大雨点小，国五条未落地;楼市调控环境——;楼市调控下表现;小结——;项目开发背景综述;本体价值分析;本体价值分析/区位条件 ;本体价值分析/区位条件 ;本体价值分析/本体条件 ;本体价值分析/本体条件 ;本体价值分析/价值梳理;市场发展环境研究;;;2013年北京创造土地出让金历史，全年累计土地出让金合计达到了1821.81亿，同比2012年的647.918亿上涨幅度达到了181%。 2013年居住类用地规划建面1359.45万平，同比增长123%，基本等同于09和10年供地水平，这也为2015年、2016年新建住宅供应奠定基础。 按照地块推出节奏，在2014年3季度将有大量自住房项目上市，自住房大部分位置较远，但朝阳、海淀等几块将在2014年3-4季度入市的自住房可能引发普遍性观望，对开发商定价上涨有一定抑制作用。;2013年居住/商业用地成交区域郊区化发展明显，房山、大兴、通州、顺义成交为主，并在环城五区出现了大规模的区域性聚集现象，城镇化引导的郊区供地集中化，正在潜移默化的影响着未来楼市的布局和走向。;;整体市场发展相对平稳，但2014年受自住房、不动产登记等诸多影响，2014年1-4月较前几年同期相比，量增价跌，追平2012年市场低谷期成交量，二手住宅成交量仅为去年同期水平的三成，追平2012年同期水平，北京商品房市场表现不容乐观。;由于北京特殊的地块出让方式，高端高价项目不断增多，高端需求相对平稳，价格平稳。 500-800万成交最多，市场主流；1000-1500万受欢迎程度大于800-1000万，1500万以上去化速度明显降低。;北京住宅市场小结——;;2013年写字楼市场供求双回升，但是近三年写字楼供过于求，需求（月均去化仅13万方）明显不及2011年以前；且受成交区域结构性调整（传统商务区基本饱和，无可开发用地），五环外市场份额上升影响，价格持续下降。;从近几年走势来看，北京商业供求均处于下降的态势，尤其是新增供应下降明显；主要由于传统需求旺盛商圈无可开发空间，而外围商业市场还不成熟，导致市场供求均不理想； 近两年商业市场不限购，13年需求明显增长；从价格来看，平稳上升（12年结构性波动）。;由于近几年住宅市场过热，价格持续较快上涨；而商业供求均不活跃，价格上涨平缓，导致2012以年来，商业与住宅价格出现倒挂现象；而写字楼价格近两年受区域结构性调整影响，与住宅价格相差不大。;北京写字楼/商业市场小结——;北京房地产市场环境综述;;;;;客户：区域客户主要以企业老总、高级管理层、外地私企业主及部分外籍人士，客群表现对亚奥区域价值及未来发展、升值空间的认识性较强。;供需结构;;亚奥写字楼现状—— 亚奥依托体育产业发展而兴起，与CBD、金融街等商务区域相比，亚奥商务氛围相对不足，而且写字楼较为零散，难以形成规模化商圈效应，且当前市场无在售项目，市场优势不明显。;区域写字楼以中高端甲级写字楼为主，其中： 盘古大观项目作为区域内标志性项目，标层达到2800平米，租金为13-15元/平米/天； 汇欣大厦和汇宾大厦，标准层面积分别为1600和2060平方米，租金为6-8元/平米/天； 北辰时代大厦和北辰世纪中心，租金为10元/平米/天左右。 汇园公寓和漂亮广场写字楼由于年代较久，办公氛围不足，租金偏低，在2-3.5元/平米/天;商务氛围;;亚奥商业物业现状—— 亚奥作为北京传统高端居住区，消费能