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商业地产综合分析 一、项目立地及经济技术指标分析 1.项目经济技术指标 项目经济技术指标是相对地块而言的，主要包括总占地面积、总用地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、单层建筑面积、地下建筑面积、层高、总层高等，是关于项目的基本建筑参数和用地参数等基本因素。 这些指标因素对项目存在一定的约束和影响。例如，某项目规划的容积率为3.0，总占地面积为10000平方米，则最大建筑面积为30000平方米；如果建筑密度为50%，则单层最大建筑面积为5000平方米。这样，该项目的地面建筑形态基本可以确定——地面建筑为6层，或者单纯进行地面两层的独立商业建筑，每层建筑面积5000平方米，剩余20000平方米在两层楼上再起一个高层，具体层数根据单层建筑面积确定，如果楼层和单层面积之间的比例不协调，则可以进行相应调整。 地块的初步建筑形态在经济技术指标的约束范围内是灵活规划的。这种“灵活”的基础前提是根据相应市场调研的支撑确定，这也是进行项目经济技术指标分析的原因。在同一经济技术指标约束条件下，建筑模式可以多种多样，最终需要根据进一步的定量、定性分析确定。 2.道路类别及交通状况 所谓道路类别和交通状况，是指项目所处的具体区位面临的城市干道及内部交通状况等。根据对项目的道路及交通状况的综合分析，可以确定项目的整体交通布局及城市干道带给项目的最大车流和人流的影响。 ?道路 项目四周的道路及交通状况决定其坐落方位和出入口、主立面、形象面的方向情况。 例如，某项目区位北侧挨着该城市承载交通能力最强的一条主干道，则该项目应该将北侧作为整体项目建设规划的形象窗口、外立面、主入口等。 ?交通 规模较小。如果项目是独立商业体或小型独立楼宇，就比较容易规划交通，如四面临街、三面临街等，不同的面可以分别作为主入口、辅入口、车辆出入口、自行车出入口等。 规模较大。如果项目总体规模较大或是综合性建筑群，则四周面临一定城市干道的同时，内部也需要进行一定的道路规划： 首先，对项目周边进行具体分析，以此作为项目基本主立面、主交通承载道路等的重点。 其次，项目内部的具体交通状况要根据项目内部多种产品组合方式确定，因为任何一个综合体项目的内部交通状况必然会涉及车辆行驶道路、人行道、自行车道等，甚至包括单向车道、双向车道、主出入口等的规划设计。 3.项目地块自然及社会条件 关于项目地块自然及社会条件的分析主要针对初级项目，因为现楼的相关经济技术指标基本都是固定的。 ?自然条件 项目地块的自然条件是指项目整体的地貌地形。由于城市的不同，项目所处的区位会有所不同，地理条件也可能存在差异，如平面差异、自然状况差异等。 例如，项目地块南北向或东西向的高低差异决定项目后期建筑的地基与参考平面问题，这是首先要考虑的自然条件；其次，还要考虑土壤的松软程度和积水区的深度，这会直接影响项目的打地基和地下开发等情况。此外，项目地块的自然条件还包括地块目前相对的自然条件，如干净地块、林业用地或原本其他用途的地块等，这些地面建筑形态直接决定项目后期平整土地的难度和过程。 ?社会条件 相对自然条件而言，社会条件是指社会为项目创立的条件，如政策因素、土地背景、土地所有人的背景等。 这些自然及社会条件直接决定了项目的土地平整、地下开发、地面楼层等情况。此外，如果项目所处区位存在限高，如机场附近项目的容积率和高度均不会特别高，相关经济技术指标也会受到约束。 4.项目周边环境及公建设施 ?周边环境 项目的周边环境对土地的影响非常大，将直接决定项目的可开发属性。 例如，如果项目处于商圈范围内，周边存在服装、小商品等专营市场，则该项目适合从土地的商业属性出发，最有可能实现商业地块的开发使用，实现商业价值最大化，容积率应适当高一些，以期进一步促进其综合价值的最大化。如果项目处于城市的郊区或周边，整体区域开发尚未形成，在这种大环境下进行高密度、高容积率的开发只会适得其反，投入产出比不理想——商业附加值和房地产产品附加值均较低。在土地成本和建安成本固定的情况下，建筑楼层越高，可以实现的招商和销售价值就越低。 此外，项目周边还可能面临一些其他特殊环境，如学校。相对周边学校比较多的项目，从土地开发层面看，可以适当开发学校配套商业地产或为学校周边提供服务的一些便利设施，以及学区房住宅等。 ?公建设施 公建设施如大型住宅区周边提供的配套商业、服务类产品、公交车站、客运站、火车站等，开发商可以根据人流量、车流量进行地块属性分析，提供相应产品。 项目周边的公建设施和环境对项目的开发方向具有一定的参考和影响作用，但这些并不是决定性因素。对项目开发、最终定位起决定性作用的因素需要进一步的参数分析确定。 5.项目周边经济条件 项目周边经济条件是指项目所在区域的经济环境，即项目所处城市或区域的经济发展状况，表现为人口数量、人口密度、收入情况、