房地产开发企业税务筹划.ppt

房地产开发企业税收筹划思路;一、房地产开发企业的主要税收优惠政策;1、营业税;参看房产税条例的免税规定 ;建造普通住宅，增值率未超过20%的，免征土地增值税； 因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税； 以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转到所投资、联营的企业中的；（根据财税（2006）21号规定，此条优惠政策已经取消） 一方出土地，一方出资金，合作建房，建成后按照比例分房自用的； 房地产开发公司代客户进行房地产的开发、开完成后向客户收取代建收入的行为； 在兼并企业中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。 ;二、房地产企业主要经营活动的纳税筹划思路;1、营业税; 变出租为承包 变出租为投资 ; 立项环节的筹划（非普通标准住宅和普通标准住宅） 合作建房 财税字（1995）48号 分解收入 成立装修公司，签订装修合同。分清应税收入和非应税收入 销售价格的筹划 适当的降价有时会引起税负的降低 销售环节的筹划 适当增加销售环节 增加持有型物业 适当增加开发成本 企业分立和合并的方法;4、印花税;三、房地产开发企业纳税筹划具体方法;1）、尽可能减少交易次数（尤其是内部交易） 2006年和骏公司支付给嘉宝公司经营补贴、租赁佣金、溢价分成、代管服务费、销售佣金合计1625.1万元。如果双方采用调指标的方法而不进行实质经济业务往来，可节约流转税1625.1*5.55％＝90.19万元 ; 所谓合作建房是指一方出土地，一方出资金，共同完成某项工程的行为。 两种方式；一是纯粹“以物易物”方式 二是“双方组建一个联营企业”方式 ;举例：A、B是两个依法成立独立核算的企业决定合作进行商品房开发。合同约定A企业提供土地使用权，B企业提供资金，商品房建成后，经评估该建筑物价值6000万元，由双方平分。????第一种做法：A企业将土地所有权转让给B企业，由B企业进行房地产开发，A企业通过转让土地使用权而拥有该房产的一半所有权，应以转让无形资产的税目计征营业税，应纳税额＝3000×5%＝150（万元）。????第二种做法：A企业以土地使用权出资、B企业以货币资金出资合股成立一个独立核算的合营企业C来进行房地产开发，房屋建成后，双方采用风险共担，利润共享的分配方式。现行营业税法规规定：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承当投资风险的行为，不征收营业税。由于A企业投入的土地使用权是无形资产，这样A企业就可少缴150万元户税款。;现行营业税法规规定：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承当投资风险的行为，不征收营业税。 实例参照上例 ;整体转让企业产权不征收营业税。 在房地产经营活动中，房地产开发企业主要面临转让在建项目和公司股权的选择。由于资金、公司计划等因素，企业将在建项目转让给其它房地产开发企业，其转让的内容和方式有很多的选择。;例：某房地产企业甲欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本为3500万元。经与另一房地产公司乙协商同意以6000万元转让该项目，问甲企业如何进行纳税筹划？ 筹划方案一：直接转让该项目。 纳税情况：营业税及附加=6000×5.5%=330万； 土地增值税=（6000-3500-3500×20%-330）×30%=441万元； 企业所得税=(6000-3500-330-441) ×33%=570.57万元; 合计应纳各项税金1341.57万元。 筹划方案二：转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价相等。 纳税情况：企业所得税=（6000-3500）×33%=825万元。 可见，方案二对甲企业有利。 ;接上例，如该写字楼项目最终建成后可实现全部销售9000万元，为完成工程,又发生了成本1000万元,问乙公司应如何筹划呢？ 筹划方案一：直接收购该项目。 纳税情况：营业税及附加=9000×5.5%=495万元; 土地增值税=(9000-7000-7000×20%-495) ×30%=34.65万元; 企业所得税=(9000-7000-495-34.65) ×33%=485.22万元; 合计应纳各项税金1014.86万元 筹划方案二：收购该公司的全部股权，使股权差价与项目转让差价相等。 纳税情况: 营业税及附加=9000×5.5%=495万元; 土地增值税=(9000-4500-4500×20%-495) ×40%-5895×5%=947.25万元; 企业所得税=(9000-4500-