Ga05业务部专业管理制度-2.doc

HYPERLINK (海量营销管理培训资料下载) PAGE PAGE 3 HYPERLINK (海量营销管理培训资料下载) 业务部专业管理制度 为规范业务工作制度，提高业务工作质量，提升各业务专员工作水平特别制定了本章程，该章程主要包括主导项目的开发及可行性分析、房地产市场短期、中期预测分析，以宏观经济高度预测省、市、区域的房地产发展、办理项目的土地征用、立项、施工许可、预售证等有关报建手续、协调评估公司对倍拆迁户的店（住）面积，价值等相关资料的核实整理并建立专户档案包管资料、被拆迁户的合同签订、搬迁、安置的有关事项、填报公司月、年度统计表。 8.1主导项目的开发及可行性分析 8.1.1市场调查、市场前景预测及建议，项目市场潜力分析 工作流程 项目资源评估（初步市场调研） 地块时空环境评估 可行性研究（立性分析） NO YES 深度市场调研 产品调查 消费市场研究及目标客户定位 SWOT分析及资源审核 项目竞争力分析 产品初步调查结论 市场空白点研判 差异化竞争及核心竞争力定位 产品形态初步定位 产品初步选择 基准项目研究 超越项目 借鉴项目 项目开发核心定位 项目产品形态定位 项目价格定位 产品设计建议 项目营销策划建议 提交市调报告分本 各流程的主要作用 流程 主要内容及作用 项目资源评估（初步市场调研） 初步判断是否跟该开发商合作，该地块是否存在法律上的纠纷 可行性研究（立性分析） 初步判断该地块是否有盈利的空间（即初步判断是否接该项目） 深度市场调研 深入调查，以便最终确定是否接该项目 消费市场研究及目标客户定位 把握盈利的主要来源，定位准确与否是是否盈利的关键 SWOT分析及资源审核 正确认识该项目的优劣势，可以扬长避短， 项目竞争力分析 充分发挥自己的优势 市场空白点研判 看市场的空白点 ，需求商机 差异化竞争及核心竞争力定位 结合自己的优势及市场的空白点，对核心产品的竞争力再次论证 产品形态初步定位 对产品进行定位 基准项目研究 对确认的定位进行论证 项目开发核心定位 当基准项目论证可行时， 项目价格定位 根据市场对产品的价格进行定位 产品设计建议 再次修正产品 项目营销策划建议 对产品的营销提供建议 提交市调报告分本 提交市场报告A/B/C 8.1.2工作准则及内控标准 1、项目资源评估（初步市场调研） 通过各种信息渠道（包括上网）进行行业、区域、企业（项目委托单位）的信息收集和分析，提交以下资料 ⑴Aa0 项目土地招标文件 ⑵Aa1 挂牌文件 ⑶Aa2 项目竞投文件 ⑷Ab00国民经济、产业资料 ⑸Ab01人口调查资料 ⑹Ab03 城市规划及建设 ⑺Ab02 居民生活、消费水平 建议增加（8）、开发商概况(编号) 可行性研究（立性分析） 根据上述收集的资料和现有的 (市调表)格结合调研目的，确认调研的重点内容、调研的时间、地点与人员，并请调研计划表（编号）上报特助进行下单。组建项目团队，进行人员分工。进行该项目的初步市场调查，结合项目当地的大概情况，通过预估该项目的总销、土地成本、方案报批费用、广告费用、税费、土建费用、公设费用管理费用、不可预见费用等，提交Ac1 投报比估算表。当初步评估该项目可行时，则进行深入调研，当多次论证不可行时则放弃。 深度市场调研 初步确定项目可行后，业务部主管应对该项目再次进行深入研究，确认应再次调研的内容、项目，结合现有的市调表，确认调研的重点内容、调研的时间、地点与人员，并请调研计划表（编号）上报特助进行下单。组建项目团队，进行人员分工。 调研结束后，根据市调表按单个楼盘和区域市场进行分析 ⑴、单个楼盘级周边楼盘分析的主要内容包括 产品分析： 产品分析的第一部份是分析楼盘的地理位置。从大的方面讲就是分析楼盘的历史沿革和区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等），了解区域交通状况（公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等），了解区域公共配套设施和人文环境。从小的方面讲，分析楼盘的进出道路如何，是否临街等。（它的优劣与否往往决定了楼盘的大部分价值） 产品分析的第二部份是对具体产品的分析，就是对楼盘市调的主体部份进行分析。该部份的重点在于了解楼盘的指标和参数，它具体包括土地的大小、总建筑面积、产品类别与规划，建筑设计与外观，总建