深圳精装房市场发展现状及经典案例-19页-戴德梁行.ppt

万科打造的全面家居解决方案不同于传统的精装修（在原有户型设计的基础上机械的增加厨房、卫生间等基本居住功能装备），更多的从户型设计入手，全面考虑人们居住使用功能的完善及提升，以及居住功能装备附加价值的创造； 以万科城项目为例，我们可以看出在户型设计上，更多的满足了人性 化居住的要求的完善。增设的玄关功能模块上增加人性化的装修功能 在各个平面功能模块的基础上，每一个模块都提供三种及三种以上的选择空间；更好的满足了人们对于个性化的追求； Page * 深圳精装房研究 DTZ戴德梁行 综合住宅服务主管 蒋尚礼 对销售价格产生直接影响 减少自行分散装修的麻烦 避免入住后噪音干扰及二次污染 树立项目的高端形象 1. 精装房的效益评估 效益评估 2. 精装房风险提示 Source: DTZ Residential 建筑材料品质及 施工质量 交楼及入伙时间延后 A D C E 风险提示 后期的维护与保修 个性化不突出，重复装修 B 装修标准报价与 实际成本不符 深圳精装房发展现状 2008年4月深圳市政府宣布2010年深圳取消毛坯房届时销售住宅实现100%一次性装修 1. “半成品时代” 逐渐向 “成品时代” 迈进 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0% 10% 15% 20% 25% 带装修项目批准预售面积 2004 2005 2006 2007 2008H1 带装修项目占当年全部供应量的比例 (万平方米) Source: DTZ Residential 5% 7% 8% 6% 8% 21% 58.6 60.3 39.7 46.5 52.9 2. 精装修楼盘市场分布 HONG KONG Source: DTZ Residential For Reference Only 口岸物业 金地名津 铂金时代 滨海度假 万科东海岸 鸿威海怡轩 服务企业 万科城 万科第五园 商务区公寓 星河世纪 高发城驰 拓展区物业 金地梅龙镇 丹枫雅苑 口岸物业 澳城 后海公馆 3. “装修策略”成为“淡市中”有效的营销手段 万科城 （龙岗区） 提供装修备选方案A、B、C，客户可按菜单选择装修方案，由开发商施工执行以成品交房。目前市面推行的通常为统一装修标准与用材，但材料（如地板、面砖）颜色可选的方式 提供装修套餐菜单，由客户在有限范围内自由选择装修方案 4：菜单式装修 澳城 （南山区） 只定制品牌厨卫洁具，其余部分以装修券(百安居)形式送出，由客户自行采购安装．实质上为一种让利行为，目的为直接促进销售 提供装修券由客户在指定地点自主选购安装 3：自主装修 英郡年华 （龙岗区） 通常大户型客户对空间和风格的需求更加多样化，因此可以采取小户型带装修，大户型不带装修的方式 根据客户群特点，大户型以毛坯销售，小户型带精装修 2：部分户型带装修 中城天邑 （福田区） 客户可以自由选择要或不要装修套餐，客户选择性强，接受度较高 由客户自己决定要不要装修．不要装修可直接在总价里折减相应装修款 1：装修可选 代表楼盘 具体操作 选择方式 装修方案 Source: DTZ Residential 4. 10%-15%的装修占比成为市场主流 关内 关外 10% 1,200 元/平方米 11,700 元/平方米 宝安区 金地梅龙镇Ⅲ期 10% 1,200 元/平方米 11,000 元/平方米 罗湖区 铂金时代公寓 15% 3,000 元/平方米 19,000 元/平方米 盐田区 海怡轩 15% 4,500 元/平方米 30,000 元/平方米 南山区 澳城 13% 2,000 元/平方米 15,000 元/平方米 盐田区 万科东海岸 13% 6,000 元/平方米 45,000 元/平方米 南山区 红树西岸 16% 2,000 元/平方米 12,200 元/平方米 龙岗区 万科城Ⅳ期高层 13% 2,000 元/平方米 15,000 元/平方米 福田区 皇御苑 罗湖区 南山区 福田区 龙岗区 龙岗区 项目所在区域 12% 3,000 元/平方米 25,000 元/平方米 百仕达东郡广场 11% 3,000 元/平方米 26,000 元/平方米 后海公馆 5% 1,000 元/平方米 20,000 元/平方米 中城天邑 10% 800 元/平方米 7,800 元/平方米 招商依山郡公寓 6% 600 元/平方米 10,000 元/平方米 慢城Ⅲ期 装修所占比例 装修价格 销售均价 项目 Source: DTZ Residential 5. 预计未来装修将更多向提升人居生活品质转变 Source: DTZ Residential 普通装修 附加值装修 （品质升级+人性化