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上海长城大厦行销企划书 项目定位2004 一、立地条件分析 24 二、项目优劣分析 27 三、产品定位 28 四、目标客户定位 29 五、面积定位 29 六、价格定位 30 一、立地条件分析 （一）项目概况 位于凯旋路轻轨明珠线，延安高架中山北路中间，项目东面为凯旋路，南面是白兰路，两侧为中山西路，北面是曹杨路。华东师范大学和长风公园就在该地块的南面。 （二）项目技术经济指标 基地面积：11600平方米 容积率：7.6 总建面积：88000平方米 （三）地块环境概述 在该地块的东、西和北三个方向上主要是当地的一些居民区，如曹杨六村、普陀四村、沙田新苑等，由于建筑风格一般，所以景观不佳。只有南面距华东师范大学一站路，而且普陀区最大的公园长风公园也在该方向上，所以该地块的南面景观相对较好。 （四）环境卫生、社会治安情况 1、环境卫生情况 据悉本地块原本是拆迁地，不会给本地区遗留下什么污染问题。但该地块的东西两侧分别是轻轨3号线和中山西路主干道。来往车辆较多，造成很大的噪音和空气污染。地块周围的社区居民多为当地的居民，其附近道路环境卫生一般。 2、社会治安状况 本地块处于普陀区的中山西路旁，周围居民多为本地上海人，治安形式较好。 （五）地块周围的交通条件 1、环临的公共交通条件 本地块两面为中山西路，是上海市区内环线的主干道，公交线路较多，车流量很多，有876、、224、143等多条公交线路。（详见下表） 路面 起点 终点 途经车次 地块所处站名 备注 中山西路 凉城新村 怒江路 876 曹杨路 6：13～20：53 宜川路 冠生园路 224 曹杨路 5：42～22：52 龙华南路 大渡河路 44 曹杨路 5：05～23：52 曹家渡 丰庄 143 曹杨路 6：08～23：08 管弄路 新泾新村 846 曹杨路 6：09～18：39 西区火车站 上体馆 924 曹杨路 6：16～19：26 西体育会路 茅台路 829 曹杨路 6：09～22：39 襄杨西路 建德花园 94 曹杨路 4：39～23：49 中华新路 新泾五村 216 曹杨路 5：10～23：05 公兴路 虹桥镇 69 曹杨路 6：24～23：24 永和小区 钦州西路 609 曹杨路 62：6～22：56 公兴路 仙霞路 309 曹杨路 夜间24：22、1：02、1：42、2：27、3：17、4：02 （资料来源：星观达阵研展部） 2、临近轻轨三号明珠线和延安高架 本地块临近轻轨三号明珠线曹杨路站和中山北路高架曹杨路出入口，交通十分便利，这也是本项目的最大优势。 3、交通条件综述 环临地块的公共交通极为便利，而且紧邻轨道交通线，因此，该地块应充分利用交通极为便利这一优势。 4、配套设施 ?????????? 菜市场：本地块附近就有曹杨市场等综合菜市场 ?????????? 商店、购物中心：华联吉买盛、曹杨商场、南部商场、武陵商场，购物十分方便，但除华联吉百威外，其他均有一些距离。 ?????????? 小学：有沙田小学等多所学校。 ?????????? 中学；兴隆中学、沙田中学、新原中学、梧桐高级中学、曹杨二中（重点高中）。 ?????????? 医院；普陀区医院、长风医院等。 ?????????? 体育娱乐设施：有华东师范大学、普陀区体育馆、普陀区图书馆和文化宫等，地块旁边有一个中运桑拿健身中心。 ?????????? 银行、邮局、酒店：本地块附近，工商银行、建设银行等近在飓尺，地块对面是国家邮政局研究所，酒店有百姓人家大酒店、中运上海菜酒店、金大洋酒店等。 ?????????? 其他：本项目地块附近有印钞大厦，还有复兴大药房，蛋糕店等种类繁多的店铺，普陀区土地管理局也在旁边。 配套设施综述： 本项目所处地段是居住人口比较集中的区域，各种的生活配套设施比较完善，衣、食、住、行等都可以满足居民的需要。但从消费的角度看，本地块周边明显缺乏大型高档次的购物中心，所以本项目的规划中，可以把一楼的裙楼的一部分做成大规模和高档次的购物中心，以满足一些高层次消费者的要求，提升附近商业氛围。 二、项目优劣分析 优势分析 ?????????? 交通条件：本项目位于内环线的主干道中山北路和轻轨3号线的中间，中山西路有公交线十多条，轻轨3号线近在咫尺，规划中的地铁R3、M6号线也由东面经过。综上所述，该项目的交通条件优势，将成为本项目的一个卖点。 ?????????? 周围配套设施：中山西路项目所处地段，是普陀区大型的居住区，附近的配套设施比较完善，银行、中小学等等，一应俱全。这样不仅能够减少项目配套设施的建设投入，而且对以后的销售宣传将会起到很大的促进作用。 ?????????? 文化氛围