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北京市物业管理办法——宣传手册 周林 2010年12月7日 目 录 目 录 目 录 目 录 物业管理是什么？ 物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 业主大会成立和运作中有问题找谁解决？ 街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。 物业管理区域由谁划分？ 根据什么划分？ 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。 物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。 物业管理区域分立或者合并需要办理什么手续？ 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。 物业服务用房是用来干什么的？ 面积有没有规定？ 新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存，工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。 建设单位应承担哪些前期物业服务责任？ 一是建设单位应按照前期物业服务合同的要求，向业主提供房屋维修养护、共用设施设备运行及维修养护、消防服务、清洁服务、绿化养护等服务内容； 二是承担首次业主大会会议召开或者首次业主大会会议筹备组成立满三个月之前的物业服务费用； 三是解决因设计缺陷、施工安装等原因造成的影响房屋及设施设备正常使用的开发遗留问题； 四是向街道办事处、乡镇人民政府报送筹备材料，推荐业主代表作为临时召集人，推动小区尽快成立业主大会和业主委员会； 五是承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。 前期物业管理阶段如何界定？ 前期物业管理阶段是指，从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。 前期物业服务期间，业主要不要交物业费？ 首次业主大会会议召开或者首次业主大会会议筹备组成立满三个月之后作为建设单位收取物业服务费的时点。业主大会成立但未选聘新的物业服务企业的，业主大会与建设单位可以协商确定物业服务费用，并由业主承担交费义务；业主大会未成立的，建设单位应当在收费之前委托物业服务评估监理机构对物业服务费进行测算，并将测算报告及结构在物业管理区域内显著位置公示，由业主承担交费义务。 前期物业服务合同解除后，建设单位应当履行哪些义务？ 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料： （一）物业管理区域划分资料； （二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图； （三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收的竣工验收资料； （四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料、运行、维护保养记录； （五）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （六）业主名册； （七）物业管理必须的其他资料。 全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。 业主基于建筑物区分所有权有哪些公共事项的决策权？共同决定的事项表决时需要符合什么条件？比例要求是多少？ （一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则； （二）选举或者更换业主委员会委员； （三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准、和收费方案； （四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务； （五）筹集、管理和使用专项维修资金； （六）申请改建、重建建筑物及附属设施； （七）申请分立或者合并物业管理区域； （八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主以幢、单元、楼层为单位共同决定本单位范围内的物业管理事项与业主大会共同决定事项发生冲突怎么办