宁波潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告_142.ppt

产品定位 超市商业二层 产品定位 单身公寓 经济型： 主力面积：35平米 单层户型：4梯28户 总 户 数：504户 产品特点：面积小、总价低、功能全 目标客户：公司白领、公务员及公司商务房和投资客等 舒适型： 产品面积：60-80平米 单层户型：4梯13户 总 户 数：130户 产品特点：户型精致，以相对较低的总价享受舒适两房精致生活 目标客户：公司金领、高级公务员、适婚青年等 产品定位 单身公寓（经济型） 产品定位 单身公寓（经济型） 产品定位 单身公寓（舒适型） 产品定位 单身公寓（舒适型） 写字楼借鉴个案 物业类型：写字楼；1-2商铺；3-16办公 装修状况：精装修 开盘时间：2008.05 容 积 率：4.10 占地面积：5010平米 总建面积：21000平米 车 位：161个 面 积：写字楼标准层1000平米，其中4层以上不可自由分割 建筑风格：ART DECO风格 价 格：写字楼12000元/平方米 卖点配套：电梯：四部奥的斯（OTIS）2.8米挑高电梯（3台客梯，1台消防电梯）；空调：日立VRV变频中央空调；大堂：星级酒店大堂装修，层高4.5米，旋转式酒店玻璃门，地面以木纹石为主，镶嵌浅啡网图纹，配以暖色调的挂式吊灯与筒灯，大堂内置动态水幕墙和假山绿化布置；走廊：宽2.1米，地面镶嵌高档大理石，整体隔墙采用套框门镶玻璃，进户门采用到顶玻璃门；卫生间：TOTO卫生洁具，配备感应式四季空调恒温系统，空气净化新风系统；智能化设施：VRV中央空调系统、有线电话系统、信息网络子系统、监控系统、电子巡更系统、消防报警控制系统、停车场管理系统等 备 注：客户30%为杭州企业，其中包括“娃哈哈”，招商以知名企业为主。 大堂效果图 外立面效果图 江东区——俊鸿嘉瑞 酒店式公寓运营思考 主要案例 发展区域 典型特征 2003-2005 （起步期） 好阳光公寓、波特漫中心 集中在老三区 热销。成熟地段。高品位服务、高档次装修。适合投资 2005-2007 （初步发展期） 南苑国际、城市之心 集中在鄞州中心区 热销。地段较好，发展潜力大，配套丰富。精装。适合投资。 2008年- （快速发展期） 海德公馆、威斯汀中心、 东外滩花园、联盛广场、明天广场 集中在老三区、鄞州中心区 地段好，配套丰富。产品多样化。精装。投资产品。 宁波酒店式公寓发展较晚，目前处于快速发展期，成熟商务地段是培育酒店式公寓的基础。 老三区中心区地段倾向高档次的顶级酒店式公寓定位，鄞州中心区产品以及定位相对丰富。 近期鄞州中心区为热点发展区域，竞争和机遇同在。 目前已售或在售的酒店式公寓，租赁情况或销售情况较好，发展潜力看好。但未来竞争加剧，需抱理性谨慎态度。 酒店式公寓发展历史 酒店式公寓运营思考 07年酒店式公寓/单身公寓大放量，07年供应4100套，消化约3200套，乘着楼市大好的背景，整体供销两热。 受“90/70”政策以及“办公变脸”影响，08年酒店式公寓/单身公寓量继续放量大增，预计供应在4500套左右，政策从紧以及观望愈浓影响，消化能力难以大幅上升，总体呈供略大于求态势。 酒店式公寓运营思考 酒店式公寓/单身公寓市场供应大增，竞争激烈，供求关系较为严峻。 集中分布老三区中心以及鄞州中心区等成熟地段，内部竞争激烈。同时，郊区酒店式公寓/单身公寓先天地段条件差，竞争处于明显弱势。 酒店式公寓更依赖成熟地段、服务以及配套，是单身公寓中的高级形态。 受“90/70”政策影响，酒店式公寓/单身公寓的过渡性居住功用面临二房、小三房冲击，更倾向投资性需求，需进一步体现投资价值。其中对普通单身公寓的冲击要大于酒店式公寓。 综述 酒店式公寓运营思考 城市中心及鄞州中心区等成熟地段酒店式公寓/单身公寓持续放量，区域内竞争激烈，随着城郊结合部中低价单身公寓供应量加大，对市中心的单身公寓形成一定的威胁。 汇豪天下 东外滩花园 威斯汀中心 江南一品 联盛广场 明天广场 城市花园单身公寓 壹爵 盛世天城二期 奥林80 半岛华府酒店 春天彼岸 嘉华soho 泛亚国际 英郡 城市之心 世纪东苑 酒店式公寓运营思考 联盛广场 明天广场 壹爵 城市之心 南苑国际 泰丰项目 三江口核心区 鄞州中心区 盛世天城 本案 酒店式公寓借鉴个案 城市之心 产品规划：1幢48层酒店式公寓，共计1148套。 主力面积：45-65㎡、85㎡ 精装修标准：1500元/㎡ 层高：平层3.2米 开盘时间和价格：07年11月开盘，目前均价1.4-1.5万元/㎡。 物业管理：万达物业 内部配套：共享万达广场商业配套 销售情况（客户）：截止5月11日，已经备案消化876套。客户以40-50岁的投资客为主，鄞州区占了85%左右，同时有小部分的境外人士购买。 目前各面积段的供需情