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商品住宅小区开发成本控制探讨刘桠楠 刘桠楠 崇礼华世房地产开发有限公司 摘要：在商品住宅小区的开发过程中，成木控制是其管理的核心环节，也是 降低商品住宅开发成木的根木方法，更是维护项目经济利益的重要保证。当前， 我国商品房住宅小IX开发成木高的原因是什么，理清开发成木控制的思路和途径， 将成木控制同商品住宅小区开发的各个环节进行综合分析，切实找到商品住宅小 IX开发成木控制的有效措施。 关键词：商品住宅；开发成木；控制 随着市场经济的深入发展，我国商品住宅小区开发已经逐步走向规范，同行 业之间的竞争愈演愈烈，经济利益空间也越来越小。企业要想在激烈的商品住宅 开发中处于优势地位，不但要开发适销对路的房源，还需对企业内部加强管理， 对项目成木环节严格把关，通过科学的成木核算从而实现对成木的有效控制，这 是企业提高经济效益，更好地展现经营成果的必要途径，更是当前商品住宅开发 商关注的核心问题。 一、为何我国商品住宅开发企业管理落后 1、缺乏成木控制的综合管理 当前商品房开发的成木控制缺乏对项目各个环节成木开销以及系统管理的 综合控制。例如，有的企业一味注重项目成木管理而忽视效率和质量；有的企业 仅仅只是考虑项目的成木而忽视树立企业形象和品牌效益等等。这些案例都说明 了一个问题，企业对项目成木的控制缺乏系统综合的管理。当前部分企业将成木 控制归结为企业内部范畴甚至狭隘的认为只伍含开发环节，忽视其他与之相关环 节成木领域的控制，而项目的开发商通常会忽略设计控制，只注重施工控制。项 目成木控制的核心在于项目实施前的设计环节。当前，相关设计合约通常只含 设计效率、工程项目技术要求、设计费用标准、设计范畴等，对设计单位几乎没 有形成成本控制约束。 2、商品住宅企业对成本管理的执行力度低 通常商品房企业普遍将成本控制视为管理人员以及财务人员的专有职能，与 效益、成本相关的环节管理都分摊到企业财务部门与领导的职能上，却把项0工 程从可行性分析到落实的各个阶段的相关部门人员相分离，没有对成本控制的责 任主体进行明确的确立，导致成本控制的落实难以形成针对性，缺少明确的责任 主体。一旦企业项B出现预算成本超支等问题时，很难分清责任主体，导致部门 或同事间责任相互推诿的现象。 当前，部分商品房开发企业已经逐步意识到成本控制的必要性，并为此构建 了较为完范的成本管理体系，着重于将管理上的责、权、利进行结合，但通常缺 乏相关的实施细则和组织管理，导致成本控制执行起来仅仅是流于形式缺乏实际 意义。 二、商品房成本控制的方法 1、统筹整体考虑成本控制问题 1.1将成本控制各个环节0标进行综合考虑 成本0标不可以单独设立，它需要同进度0标、工作要求、质量0标、效率 资源消耗等要求进行综合考量由此体现其真正的价值。不可只看重实现成本控制 而轻视其他环节的目标，必须将成本控制同进度控制、合Ml控制、质量控制得开 展调节在同一步调。 1.2全面开展成本控制 在商品房开发的整个过程城中，成本控制是贯穿始终的，它代表着整个商品 房开发项0从建造到投入销售的所有相关费用支出。要想有效的控制项S成本， 就要对商品房开发项0中的各个环节的所有单项业务开支，以及所有子项0进行 严格控制，防止出现只着重于重点项0环节成本控制，忽视其他环节项0的成本 控制。 对商品房成本开发费用实施具体的控制，不可只重视安装建造成本，而对器械费 用和设备造成忽视；项B和约中的所奋付款环节均需控制；要对项0支出的发生 吋间实行控制，对数量成本实行控制，从而保证各项S开支在资金计划范围内， 符合目标要求。 2、将商品房成本控制的核心转移到设计上来 通过研宄相关数据我们可以了解到，商品房的初步设计环节对项0整体支出 所占比重高达65%,工程实施阶段通过高技术水平降低项0支出的可能性只冇 5-10%,在项B规划图设计阶段对整体/支出影响为25-35%，以上数据表明，项 0实施的初步设计环节对工程的影响最大，是商品房项0成本控制的重点和核心。 2.1开展设计招标 将项目的经济计划同建筑方案相联系，将重点工程与其相关配套绿化、景观、 设施尽量实行统一整体招标，具体方法可以是竞争投标，冋吋组织有关专业人士 进行整体客观的评估，通过多方资料对比，选出综合实力最佳的设计闭队，由此 即可有利的提升设计工作人员在项目整体规划、建设样式、商品房使用功能规划 创新上的新突破，实现设计方案的最优化。 2.2设计要有额度限制 项0设计的额度要有限制，并在设计环节建立完善的经济责任制。对项0的 设计公司进行责任委托吋，必须要对苏参与设计的专业人士提供整体完备的数据 资料，以及工程项0的各项经济限额，以保质保量完成项目工程为基础条件，最 大化降低从工程开展到竣工的各个环节的费用支出，实行有效的成本控制。与此 同吋，参与设计的相关专业