Chapter07-城市土地市场管理课件.pptVIP

地籍管理;主要内容 城市土地市场管理概述 城市土地市场供需调控 城市土地市场价格管理 城市土地市场微观管理;第一节 城市土地市场管理概述;一、城市土地市场的基本概念 1、市场、土地市场和城市土地市场 市场：狭义的市场是指商品交换的具体场所,广义的市场是指商品交换关系的总和。 土地市场：狭义的土地市场是指以土地作为交易对象进行交易的场所；广义的土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。 由于我国实行的是国家所有和集体所有两种形式共存的社会主义土地公有制度，因此，土地市场应包括城市土地市场和农村土地市场。;2、我国土地市场的形成与发展;3、城市土地市场的结构体系 市场结构反映的是市场体系内部组成状况及其相互关系，城市土地市场结构包括城市土地市场类型结构、层次结构和组织结构。 （1）城市土地市场类型结构 一是城市各类用地市场（住宅用地市场、商业用地市场、工业用地市场等） 二是城市土地产权市场（我国城市土地市场实质上就是土地使用权市场）; 城市土地一级市场;（3）城市土地市场组织结构;4、城市土地市场运行机制 城市土地市场机制——在市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量，主要包括供需机制、竞争机制、价格机制，核心是竞争机制。 城市土地市场宏观调控机制——由于市场存在缺陷，需要政府进行宏观调控，以弥补市场机制的不足。 二者的联系： ;一是政府在土地付诸开发前，就制定严格的城市发展规划，对城市进行功能分区(如商业区、工业区、居住区等)，并对各区建筑物的密度、高度、甚至建筑风格都做出相应的规定。 二是政府直接进入土地市场，如收购与储备土地; 设立新的城市等，以调节土地供求的数量和价格，保证一些公共设施和公园、道路、桥梁的建设用地。 三是政府为了达到社会公平和收入再分配的目标，对土地这一资产的持有、增值分别征收财产税、资产增值税，同时通过这些税种税率的调整，调节土地市场的运转。 ;二、城市土地市场管理概述; 7年内近半入市土地未开发 2007-12-10 6:16:50　????四川新闻网-成都商报讯? 　　2007年7月，建设银行研究部发布的《下半年经济金融形势分析与预测》显示：2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，相当数量的土地被囤积和倒卖；国土资源部土地利用司副司长冷宏志称，到2004年底，全国闲置土地107万亩左右，空闲土地84万亩左右，相当于7.13亿平方米。 12月，一份由北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》显示：到2007年年底，全国开发商手中的闲置土地规模已经达到10亿平方米，足够开发商进行4年的开发。从省份来统计，近五年闲置土地量最多的省份分别是山东、江苏、浙江等4省，占全国闲置土地总量的三分之一。初步估算，截止2006年年底，沉淀在囤积土地上的资金高达2.4万亿元，差不多相当于现在的开发商每年的销售金额，就囤地资金的成本都差不多相当于行业的净利润。　　;2、城市土地市场管理的原则;第二节 城市土地市场供需调控;一、城市土地市场供需平衡模型与调控机制 1、瓦尔拉均衡理论与非瓦尔拉均衡理论： 研究城市土地供需运动以非均衡理论为基础。 2、城市土地市场供需平衡的涵义——是一种动态的平衡，是指城市土地市场供需运动从暂时的不均衡走向均衡的趋势，虽然在某一时点上供需不相等，但从某一“时期整体”上来看，供给与需求是一致的。 3、城市土地市场供需平衡模型 我国城市土地供需运动是在一、二级市场中的土地所有者、土地开发公司、土地需求者之间进行的。;城市土地供需平衡既包括供需结构平衡，又包括供需总量平衡；既包括一级市场供需平衡，又包括二级市场供需平衡。 可将城市土地供需平衡模型表示如下： S1＝D1………………（7.1） S2＝D2………………（7.2） S1h＝D1h……………（7.3） S2h＝D2h……………（7.4） --- 式中：S1、D1分别为一级市场土地总供给和总需求， S2、D2分别为二级市场土地总供给和总需求， S1h、 D1h分别为一级市场某类用地的供给和需求， S2h、D2h分别为二级市场某类用地的供给和需求。 ;从一、二级土地市场的供需结构来看，城市土地供需不平衡即失衡就有四种情形: --- 情形之一： S1hD1h,说明一级市场土地供过于求,表现为城市开发区土地大量闲置; --- 情形之二：S1hD1h,说明一级市场土地供不应求,表现为城市建筑密度和建筑容积率极高