商品房销售中明码标价问题的法律思考.docVIP

商品房销售中明码标价问题的法律思考 摘要：商品房市场中的不明码标价行为已经成为当前 商品房价格高居不下的重要原因之一。不明码标价行为的 主要表现为明码标价的方式不合理、采用虚假的或引人误 导的价格广告、歧视性的价格欺诈等。针对这些问题，一 方面应当具体规定商品房明码标价的方式，另一方面对因 欺诈而造成的消费者机会损失也应当予以赔偿。1、商品房 销售中的明码标价问题 对商品和服务实行明码标价，是经营者必须履行的法 定义务。对此问题，很多国家和地区的立法都有所规定。 如欧洲议会颁布了《明码标价法》，并且还规定了明码标价 的具体准则，其中规定：商人提供给消费者的产品必须标 明卖价和单价，使消费者能够更好地来了解信息，更有助 于价格比较。英国的《消费者保护法》和《价格标示法令》 也对零售商与消费者之间在商品、服务、膳宿供应或者便 利设施等方面的明码标价作了明确而细致的规定；我国 《价格法》和《消费者权益保护法》对明码标价的问题也 有规定，而国家发展计划委员会2000年10月31日发布的 《关于商品和服务实行明码标价的规定》更明确规定了明 码标价的概念。根据该规定，明码标价是指经营者收购、 销售商品和提供服务时公开标示商品价格、服务价格等有 关情况的行为。按照这一要求，实行明码标价的商品和服 务应包括实行市场调节价、政府指导价或者政府定价的商 品和服务。经营者不仅要标明商品和服务的价格，还要标 明与价格有关的其它情况，如商品的品名、产地、规格、 等级、计价单位或者提供服务的项目等。经营者违反规定， 不标、错标、漏标或不按规定方式标价，不能称作为明码 标价，必须承担相应的法律责任。 根据《关于商品和服务实行明码标价的规定》，凡在 我国境内收购、销售商品或者提供服务的价格行为，均应 明码标价。商品房作为关系到消费者重大利益的消费品， 其明码标价的问题更应引起重视。目前，我国很多地方己 经对商品房市场的明码标价问题制定了专门的立法，如 《江苏省商品房价格管理规定》、《广东省城镇新建商品房 交易价格行为规则》等。《上海市房地产市场明码标价的实 施细则》甚至明确规定了房地产市场明码标价的概念，即 房地产市场明码标价，是指房地产经营者、房地产中介服 务机构和物业管理服务企业，买卖、有偿转让、租赁房屋 和提供服务，依法公开标示商品价格、服务价格等有关情 况的行为，该规定还对买卖、租赁房屋、房地产中介服 务、物业管理服务等的明码标价提出了具体的要求。不可 否认的是，以上这些规定对规范我国商品房市场价格行为、 保护消费者利益起到了很大的作用。但是由于立法的不够 完善和执法的不到位，现实中经营者不明码标价的行为仍 然普遍存在，这也助长了商品房价格的居高不下，不明码 标价的现象己经成为当前商品房市场的一个严重问题。 2、商品房销售中不明码标价行为的表现 目前我国商品房市场中不明码标价行为的主要表现有: 明码标价的方式不合理 有些经营者不向消费者明示商品房的价格或公告虚假 的价格，在销售场所，商品房价格往往由销售人员内部掌 握，消费者无法得知每套商品房的具体价格，更无从比较 已经售出的商品房与待售商品房的价格；有些商品房经营 者对外公布有少量的价格优惠的商品房，以吸引消费者与 其交易，而实际上这些优惠的房屋并不存在，或者在缔约 时附加了十分苛刻的条件；也有些经营者对商品房本身明 码标价，但对售房相关的收费项目、收费标准及售后环节 的配套收费项目、收费标准，故意隐瞒不予以明码标价， 使消费者在消费信息不全的情况下，被迫接受不必要的附 加项目和附加费用。 采用虚假的或引入误导的价格广告 商品房销售中违反明码标价规定的虚假广告行为主要 有：商品房经营者在进行广告宣传时，故意使用欺诈性或 误导性的语言、文字、图片、计价单位等标识，诱导他人 与其交易。常见的欺诈性或误导性的用语有“起价”、“均 价”、“实价”、“暂定价”等。经营者惯用的手段是，在商 品房的预售或所谓“内部认购”环节时，利用这些模糊性 的用语以较低的价格诱导消费者与其签约并预交部分价款， 而最后真正确定房价时其价格却远远高于消费者的预期， 而此时消费者要解除预购合同则须付出大量的时间成本和 机会成本。 3.歧视性的价格欺诈行为 有的经营者准备了多份的价格表，按照不同的需要提 供给不同的消费者，这样从表面看虽然是向消费者明示了 价格，但却给予不同的消费者以不同的待遇，这是一种歧 视性的价格欺诈行为，同样违反了明码标价的规定。 3、商品房销售中不明码标价行为的法律对策 首先，应当具体规定商品房明码标价的方式。在这一 方面，某些发达地区的的立法经验值得推荐。如《江苏省 物价局关于改进住宅商品房价格管理的通知》规定：“切实 落实住宅商品房销售明码标价制度，销售企业必须在销售 场所的醒目位置标明每套商品房的区位、