物业前期介入及入伙方案.doc

第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 16 页 前期介入及入伙方案目录 一、前期介入 （一）、前期介入的目的、要求……………………………………3 （二）、前期工程小组的建立………………………………………3 （三）、前期介入的主要内容………………………………………4 （四）、沟通流程……………………………………………………5 二、承接查验 （一）承接查验的时间……………………………………………5 （二）组织机构……………………………………………………5 （三）承接查验的条件……………………………………………6 （四）承接查验的程序……………………………………………7 （五）承接查验流程图……………………………………………8 三、入伙部分 （一）入伙时间及进度安排………………………………………9 （二）项目入伙的条件……………………………………………9 （三）入伙人力安排………………………………………………9 （四）入伙人员培训计划…………………………………………12 （五）入伙流程……………………………………………………13 （六）现场布置及标准……………………………………………14 （七）入伙文件资料的准…………………………………………14 （八）突发事件处理………………………………………………16 为了顺利完成“XXX小区”的验收交付工作，确保业主正常入住，特拟定本方案。 一、前期介入 （一）、前期介入的目的、要求 1、目的：从物业的“长效服务”入手，物业前期介人有利于优化设计，完善设计细节、提高施工质量，更有利于物业的功能定位和确保物业的使用功能。? 2、工作要求： 1）由具有水电气专业知识和良好的沟通技巧的专业工程人员组成工程接入组 ,建议开发公司设定专人与物业对接。 2）工程人员按照施工安装进度进行现场跟进,发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。 3）建立对日常各项工作的监督和记录制度,提交工作计划、检查情况及对问题处理的建议。 4）建立前期介入情况定期上报制度,将在施工现场发现的问题以书面形式呈报给开发相关部门,并跟进所呈报问题解决情况。 5）定期参加房产组织的项目现场工作协调会,及时沟通相关问题和进度。 （二）前期工程小组的建立 为了保证物业管理前期介入的成功，物业公司选择并组织好人员参与前期介入。公司采取精兵简政的组织构架，人员组成可采取两种方式：工程介入人员（3人），分别由房屋管理员、土建专业、机电专业人员组成。若临时需要短期介入人员（3～4人），由项目经理、部门经理和技术骨干组成。 前期介入人员从项目一开始，就进入角色，一直到项目结束，参与项目的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败，所以在人员选配上一定挑选有丰富经验、知识全面的管理人员，来参与物业管理的前期介入。 通过技术人员的技术把关，来保证物业管理前期介入达到预期的结果。 （三）、前期介入的主要内容 结合物业管理的需要及业主的需求，利用已有的管理经验和技术，就物业的规划设计、结构、功能、公共配套设施设备、管网、环境、道路等诸多方面，向开发公司提出合理化建议； 检验设备设施运转质量，跟踪了解工程状况，如设备安装、附属设施施工、隐蔽管网、智能化安防系统、水电安全性、物业管理服务装置、景观、建筑结构、建筑配件等，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。为随后的物业管理服务打下坚实的基础； 从业主使用功能角度,注意完善相关设计规划缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。 开发公司的开发思路以及物业的管理理念、建筑特色、地理环境、业主群体的共性等制定物业品牌计划，达到创建项目物业管理品牌的目标。 全面了解物业的性能、功用及构造，拟定物业管理服务实施方案及物业管理服务预算案。 在物业正式入伙前制定物业管理服务的各种公约守则、小区管理公约、完全居家手册、用户守则、小区服务指南、公众资料、入住资料、装修资料、内部管理规章制度、ISO9000体系资料、财务测算资料、员工培训资料、标识系统资料、收费项目和标准及缴款办法等。 拟定管理组织架构和人事、行政管理制度并予以实施。包括建立管理组织架构、建立人事行政管理体系、实施现代企业管理制度、建立日常物业管理服务运行机制、理顺财物管道、装修物业用房、购置物品、营造工作氛围、招聘员工、培训员工、实操演练等。 建立、完善物业档案系统。如资料收集、资料分类（规划资料、工程技术资料、物业资料、业主资料、装修资料、维修资料、绿化养护资料、清洁保洁资料、消防管理资料、治安交通管理资料、设备管理资料、社区文化活动资料、员工管理资料、服务质量反馈资料、行政文件资料等）、完善资料管理制度、建立资料管理体系和工作规程等。 收集信息（如业主反馈信息、