房地产评估-房地产估价程序.pdf

房地产估价程序 ——开展房地产估价的基本步骤和环节， 是完成房地产估价的作业流程。 房 地 估价准备阶段 产 估 估价实施阶段 价 程 估价完成阶段 序 共性资料 不同方法的侧重资料 目的 要求 格式 内容 12.1 估价准备阶段 12.1.1 获取估价业务 1）主动争取 2 ）接受委托 12.1.2 明确估价基本事项 1）明确估价目的 其 估价目的源自于对估价的需要 中 2 ）明确估价时点 估 公历表示，精确到日 价 目 3 ）明确估价对象 的 明确实体情况、产权状况、区位状 是 况、市场状况 龙 4 ）明确估价日期 头 其中估价目的是龙头 12.1.3 签订估价合同 12.1.4 拟定估价作业计划 1）初选估价方法 1、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价 2、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍 3、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法 4、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法 5、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法 6、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下， 可采用成本法作为主要的估价方法 2 ）拟定调查搜集的资料 资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定 3 ）其他估价作业环节安排 时间、人力、经费和进度 12.2 估价实施阶段 12.2.1 估价资料的收集与整理 1）宏观资料和市场状况资料 对房地产价格有普遍影响的资料 对估价对象所在地区的房地产有影响的资料 政治制度、土地使用制度、住房制度； 相关的法律、法规； 自然条件、城市规划、基础设施、公共设施； 人口数量、人口素质、家庭规模； 需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况 2 ）估价方法所需资料 3 ）估价对象状况资料 区位、权益、实物 12.2.2 现场查勘 （一）实体确认 坐落、面积…… （二）权利状态确认 12.2.3 选择估价方法，计算并确定估价额 初步方法能否最 终采用取决于所搜集 资料的数量和质量 方法:加权算术平均 简单算术平均 中位数 众数