撬动房租上涨的激励杠杆-复旦大学泛海国际金融学院.PDF

洞 见 INSIGHTS 撬动房租上涨的 激励杠杆 利用激励杠杆，中国税务部门极大地提高了税收征管的效率。之 前的税收发票刮奖已经取得奇效，而这次的房租抵税故技重施， 深谙“失之东隅，收之桑榆”的平台逻辑。 26 复旦金融评论 寇宗来 复旦大学经济学院副院长、教授、博士生导师 在严厉的限购限贷政策作用下，一线城市房价上涨得到了抑 难免“帝都特色”，即无法解释为何同一时间内，全国许多地方 制，但是住房供求矛盾通过住房租金快速上涨反映出来。根据中 的房租都在猛涨。比如说，上海这段时间没有清除群租房的举措， 国房地产行情网公开信息，2018 年 7 月，北京房租同比上涨达 但房租也同样猛涨。 到 21.89%，环比涨幅为 2.63%。8 月北京房地产中介行业协会 第二种观点则是强调了资本的“炒作”和“逐利”力量。其 紧急组织 10 家租赁企业公开承诺在两个月内投放 12 万套 ( 间 ) 基本逻辑是：在“房住不炒”背景下，一些大资本瞄上了长租市场， 不涨租金房源。此后北京住宅租金上涨的势头得到了控制，却仍 而为了争夺业主手中的稀缺房源，它们开始竞相提高价格，但羊 然大幅领跑一线城市。 毛出在羊身上，它们对业主支付的价格越高（不管是买还是租）， 关于北京房租猛涨，此前主要有两种观点。第一种观点认为， 最终都必然反映为房租上涨。 过去一段时间，北京清除了大量的群租房，结果是租房市场供给 比如说，某个地方有 A 和 B 两家企业，它们都觉得长租市 突然下降，进而导致了房租的猛烈上涨。这种解释很有吸引力， 场有利可图，而为了从广大业主那儿争夺稀缺的长租房源，它们 因为它看起来不但很符合经济学的供需原理，而且很能解释房租 就开始不断提价，而这最终又必然会反映在房租上面。进一步， 上涨的“突然性”。但细想一下，我们就会发现，这种解释很可 一旦少数企业通过不断加价而占有了大量的长租市场份额，它们 能是“似是而非”的。为何这么说？ 将有可能凭借市场力量而提高房租。众所周知，“高价格，低产量” 首先，此解释只强调了政策减少租房市场供给的效应，却忽 是垄断配置资源的基本特征。 视了政策减少租房市场需求的效应。一旦租房需求和供给同时减 与第一种观点相比，第二种观点有一个显著的优点，其解释 少，住房租金或涨或跌，理论上皆有可能，具体往哪边走，必须 力并不限于北京，也同样适用于所有的其他城市；因为不论在哪 依赖于更加详细的经验证据。 个城市，资本炒作和逐利本性没有太大的区别。但是，这种观点 其次，即便假设这些政策净效应导致房租上涨，这种解释却 也有一个明显的缺点，即它没有很好地解释清楚房租为何会“突 F U D A N F I N A N C I A L R E V I E W 2 018 DEC. 27 洞 见 INSIGHTS 然”猛涨。或许有人会说，资本之所以“突然”发 现长租市场有利可图，是因为中国政府开始对金融 市场进行整顿。不否认金融市场整顿或多或少会影 响租房市场，但资本“炒作”和“逐利”的本性一 直就有。即使给定长租市场的确有良好的市场前景 的假设，我们也很难相信资本直到现在才会突然发 现这个巨大的投资机会。需要注意，资本稳定进入 长租市场与突然大规模进入这个市场，不管是原因， 还是由此造成的影响，都是有很大差别的。 刚才的分析表明，前述两种观点尽管广为流行， 却都经不起仔细的推敲，都不能很好地解释北京房 租何以突然猛涨；或者至少说，这些观点所刻画的 税收征管过程中激励机制的小幅改变，有可能会产生“四两 机制，对房租的影响