房地产业公司扩张与金融策略.pptVIP

为出售持有的土地占据相当比例 形势判断准确 市场细分和并购战略 战略制定 贵在执行 尚未体现在财务绩效上 负债率高并不可怕 资产周转率下降 在建开发产品增长过快 定向增发项目预示未来之路 4 万科的学习效果 战略制定 客户细分策略。万科将不局限于以职业、收入、年龄等“物理”方式去把握客户，而将从客户的内在价值出发，按客户的不同生命周期，建立梯度产品体系，通过为客户创造价值，实现客户终身锁定。 城市圈聚焦策略。 产品创新策略。万科将在细分客户价值的基础上，形成住宅体系，建立万科信宅标准；通过工厂化生产，提高住宅的品质和性价比；以和谐、自然、生态的标准进行未来可能住宅的研发，为住宅产业贡献更多的自主知识产权。 贵在执行 收购南都——获得土地、试点住宅产业化 股权转让——提高资金效率 体现在财务绩效 尚未体现在财务绩效上 负债率高并不可怕 长期有息负债占资本的比例仅为24.22%，这远低于帕尔迪的36.24%。 有息负债占负债的比例从48.50%下降到27.16%，表明尽管负债率上升，但财务负担的增加并不如想象中的大。 有息负债中长期负债上升，短期借款下降。这无疑降低了短期偿债风险。 资产周转率下降 从2003年到2005年，万科的收入只增长了65.50%，而资产增幅远高于此 资产大幅增长有理 万科2005年末的土地储备显然不够。万科2005年实际新开工面积为259.3万平米，如果假设自2006年起每年的开工面积比上年增长30%，则未来三年需要1345万平方米土地，而05年末万科的土地储备只有1209万平米，其中拥有权益只有1019万平米。这样的储备水平显然不能使万科象帕尔迪那样在开发时做到游刃有余，甚至可以视需要放弃一些土地的开发。 在建开发产品增长过快 在建开发产品增长过快 在建开发产品增长过快原因推测 不可控的外部原因 经营中出现问题 “现金为王”的理性决策 盈余管理 在06年半年报中，预收账款较多的18个项目中，竟然有11个预计竣工日期为2006年12月31日。 定向增发项目预示万科未来之路 万科此次募集项目平均毛利率只有24.68%，不但远低于现有项目的平均水平，甚至低于2002年公司的毛利率。 0 1 3 2 4 6 5 有利 有利 有利 有利 有利 有利 放弃 放弃 放弃 放弃 放弃 放弃 期权思想 (Real Option) * * * 地产业公司扩张 与金融策略 * 公司金融与企业发展清华圆桌论坛 4 万科的学习效果 3 地产新标杆－帕尔迪？新鸿基？ 1 问题的提出 2 公司金融战略关注重点 中国地产业的 新标杆 帕尔迪？新鸿基？ 1 问题的提出 榜样的力量是无穷的 2 公司金融战略关注重点 资产 负债 权益 钱从哪里来？如何来？ 钱到哪里去？为什么去？ 创造价值 现金流量表——市场价值 损益表——账面价值 权益收益率 ROE＝税后收益/权益价值 财务杠杆乘数 FLM＝ FSR×FCE 税收效应比率 TER 投入资本收益率 ROIC＝EBIT/投入资本 利税前营业利润率 EBIT/营业收入 投入资本周转率 营业收入/投入资本 净营运资本 固定资产 营业收入 营业成本 投入资本 财务成本比率(FCE) EBT/EBIT 财务结构比率(FSR) 投入资本/权益价值 权益价值 利息费用 税收效应比率 EAT/EBT 税率 ? ? ? ? ? ? 营业收入 营业收入 投入资本 投入资本 权益价值 盈利能力 营业收入 营业收入 投入资本 投入资本 权益价值 权益 收益率 利税前营 业利润率 投入资本 周转率 财务结 构比率 财务成 本比率 税收效 应比率 不同公司ROE比较 (2005) 企业 利税前 营业 利润率 投入 资本 周转率 投入 资本 收益率 财务 杠杆 乘数 财务 成本 比率 税收 效应 比率 权益 收益率 帕尔迪 15.79% 2.28 36.25% 1.08 0.98 65.22% 25.04% 万科 18.87% 1.15 21.61% 1.11 0.99 68.33% 16.25% 新鸿基 55.38% 0.15 8.24% 1.03 0.98 85.07% 7.06% 不同公司财务指标综合比较 (2005) 帕尔迪股东的回报率大于新鸿基的股东回报率 不同公司ROE比较 (2005) 企业 利税前 营业 利润率 投入 资本 周转率 投入 资本 收益率 财务 杠杆 乘数 财务 成本 比率 税收 效应 比率 权益 收益率 帕尔迪 15.79% 2.28 36.25% 1.08 0.98 65.22% 25.04% 万科 18.87% 1.15 21.61% 1.11 0.99 68.33% 16.25% 新鸿基 55.38% 0.15 8.24% 1