长春房地产业发展现状-长春统计局.DOCVIP

长春市房地产业发展现状、问题及对策 ? 房地产行业是一个特殊行业，即关涉到民众的切身生活，同时又是整个经济的“晴雨表”，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。例如1991年日本房地产“泡沫”破裂，土地价格大跌，房地产价格暴跌，重创了日本金融业，也重创了日本经济，致使日本经济20年尚未恢复。又如2007年以次贷危机爆发为标志的美国房地产“泡沫”的彻底破裂，对美国乃至全球金融市场影响几度升级，直至拖累美国实体经济陷入衰退。近年来，我国针对房地产市场变化众说纷纭，褒贬不一，房地产业现状究竟如何，发展趋势怎样，本文将对我市房地产发展状况进行分析、判断，以提出建议，为我市房地产业健康发展贡献微薄之力。 ??? ?一．从投资、销售看我市房地产业发展现状 纵观整个房地产市场，随着1988年,国家宪法修改,允许土地批租,发展房地产业的法律条件逐步形成，从而启动了住房制度改革，开放了房地产市场。直至1990年,随着土地使用制度开始解冻两年后,以北京为代表的各地方政府纷纷出台相应的实施办法,开启了政府土地有偿转让的闸门，房地产市场也由此时逐步兴起。从1998年到2007年，中国房地产经历了发展的黄金十年。十年间，全国商品房销售面积平均每年增长24.3%，销售额平均每年增长33.2%。而到了2008年，受到美国次贷危机的影响，中国房地产出现全面萎缩，房地产交易量和房价双双下跌。2009年，中央政府为了摆脱美国次贷危机影响，保证经济增长而推出的四万亿元刺激计划，这大大促进了房地产业的发展，房地产市场迅速复苏，触底反弹。从2010年开始，国家关注到了房价对民权民生的影响，而在民间，要求政府控制房价的呼声也越来越大，据此，在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也相应减缓。与此同时，加息、上调准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。 作为三线城市的长春市，虽然房地产市场也与全国趋势一致，但其受整个经济及政策影响滞后，且影响程度也没有一、二线城市明显。但也经历了起伏波荡的过程，并逐步走上健康发展的轨道。 1、从投资情况看房地产状况 ? 我市房地产业随着全国房地产投资的形势，大致可分为三个时期。房地产业悄然兴起（1991年—1997年）；房地产业迅速崛起（1998年—2005年）；房地产业进入调控、健康发展（2006年—2014年）。详见图1： ????? 从上图可看出，我市初期的房地产投资及规模非常小，但涨势迅猛。1991年我市商品房投资仅为2.9亿元，1994年投资达到23.1亿元，比1991年增长了6.9倍，四年间年均增长99%，几乎翻番增长；随着1993年经济“软着陆”，这波房地产投资热潮在我市从1995年开始萎缩。从1995年开始我市房地产开发投资连续三年出现负增长态势，且下降幅度在逐步扩大。1995年我市房地产开发投资22.6亿元，比上年下降2%，1996年下降14.9%，1997年下降27.4%，投资14亿元，接近了1993年起步期的水平。 1998年,随着央行按揭贷款和国务院停止实物分房制度的推出, 住房供应全面市场化，房地产消费市场开始暴发性增长。房地产业的“暴利时代”正式来临。1998-2003年期间，房地产业正是在这样的一个背景之下发展。这期间我市房地产开发投资也迅猛增长，从1998年16.2亿元投资，增长15.7%开始扭转投资下降趋势，后几年出现的高增长趋势，1999年增长55.9%、2001年增长60.1%、2003年增长27.7%，投资达到77.7亿元，比1997年增长4.6倍，6年共完成投资258.8亿元，比前6年增长1.7倍，6年间年均增长33.1%。 2003年6月，人民银行出台“121文件”——《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，明确开发商贷款、个人多套住房贷款、高档住房贷款的原则性限定；明确开发企业四证取得后才能发放贷款，并提高第二套住房的首付比例。之后随着国务院发出的《8·31》的规定，使开发商取得土地要通过“招拍挂”的方式进行，从而扭转了企业发展过于依赖政府关系和银行的局面。这也意味着房地产企业的土地开发成本上升，房地产开发投资出现小幅震荡，增幅趋势有所回落，2004年、2005年增幅均在20%以下，2004年增幅为16.3%，2005年增幅为18%。尽管如此，房地产开发投资仍达到一定高度，2005年投资额达到106.6亿元，首次突破百亿。这一轮的发展，为进入之后的快速发展提供一个一级市场的资源保障。 2006年开始的股市复苏,资本市场与房地产市场开始联系紧密，在消费投资层面，对于不动产的消费投资理念，也正在发展和漫延。伴随着人们对住