定位策划-旅游度假区-万泽天海-万泽太湖湾商业地产项目一期配套规划方案.pptVIP

竺山湖小镇风情商业水街指标参考 项目概况 位置 武进区潘家镇 物业类型 酒店式公寓、双拼、独栋 开发商 常州永丰房产 代理商 无 规模 占地：910亩 建筑面积：约6万平方米 商业推出时间 一期推向市场：05年10月 经营情况 商业形式 中式商业街 规模 建筑面积约6000平方米 价格/租金 12000元/平方米 销售率 暂无数据 商业形态 餐饮、零售、休闲 主力面积 200平米左右 运营时间 预计08年下半年 运营模式 业主自行管理 目前已经具备开业条件，招商工作并未有实质性的进展，即使目前采用两年免租的优惠措施，目前仅有一家便利店开业，该商业街是片区内唯一商业，周边依托竺山湖水上乐园，以及其他居住型社区，规划业态以零售、餐饮、休闲为主。 商业实景图 目前仅有一家便利店经营； 业主自行招商； 规划业态以零售、餐饮、休闲为主。 项目名称 所属区域 商业业态 竺山湖小镇 常州太湖湾 零售、餐饮、休闲、娱乐 香树湾别墅 常州市区 零售、餐饮 湖玺山庄 无锡山水度假区 零售、餐饮、娱乐 印象剑桥 无锡马山 零售、餐饮 圣芭芭拉 无锡马山 大型超市、零售、餐饮、娱乐 太湖高尔夫山庄 苏州太湖 娱乐、餐饮 中信太湖城 苏州太湖 零售、餐饮、娱乐、商务 太湖天阕 苏州太湖 零售、餐饮、娱乐 太湖之星 苏州长沙岛 餐饮、体验、娱乐 宝岛花园 苏州长沙岛 娱乐、餐饮、零售 西山紫郡 苏州西山岛 娱乐 参照环太湖区域别墅项目内部商业业态模式 环太湖区域别墅项目商业配套，以零售、餐饮、娱乐为主，其次配合以休闲、商务，主要满足自身需求，根据项目所处的位置不同，其辐射范围也不尽相同，比如圣芭芭拉和竺山湖小镇等均作为区域的商业中心。 作为旅游度假型商业考量 作为成熟的旅游商业配套，更注重的是体验式消费，所以适合选择SPA、健身会馆、特色品（体育类）专卖等； 针对社区内部居民消费，商业业态适合选择便利店，品牌零售店，书吧、娱乐以及餐饮等； 作为社区自用型商业考量 本案商业业态参考 社区自用型与旅游度假型商业并存考量 根据项目的自身特的特殊性，随着项目开发进度，本案的商业必然会有一个从社区自用型向旅游度假型转变的过程，因此本案一期商业拟采用60%部分采用零售类、餐饮、以及娱乐类，配以少量体验式商业项目； 商业业态选择建议 分类 项目 餐饮类 咖啡厅 西餐厅 中餐厅 特色小吃店 快餐连锁店 酒吧 零售类 便利店 小型超市 特色用品专卖店（高尔夫用品、旅游纪念品） 休闲类 游艇俱乐部 桌球吧/书吧等 SPA等休闲类 一期选择性推出部分商业街； 以传统社区自需型商业为主业态推向市场； 根据项目的开发进度以及旅游氛围的逐渐成熟，后期规划业态着重考虑旅游度假性业态规划。 商业街部分60%部分按照传统商业业态规划，主要以餐饮、零售为主，其余部分考虑旅游度假性社区商业功能，如休闲类商业形式。通过对前期956亩居住区有效辐射，充分满足整个社区的商业需求。 商业体量判断 商业业态研判 其它配套研判 商业运营建议 项目属性判断 对“亲近山水，回归自然”的呼声最高 自然生态和人性化服务是游客最为关注的问题，不喜欢矫揉造作、经过包装的产品。 自然风光是各种旅游产品中，最感兴趣的内容。 度假区的产品偏好选择排序 度假区的特色选择排序 区域度假市场度假偏好一 对度假生活的意见：舒适度最为珍贵——作为自然人的特征 75%的游客，最为看重度假区的舒适性。 此种需求综合反映了目前国内度假市场供求间主要矛盾：一方面大量低品质的旅游项目开发，另一方面日益富裕起来的游客对生活品质要求迅速提升。低档供给给需求市场留下了深刻印象，需求远未能满足。 区域度假市场度假偏好二 对度假区关键特性的选择 关注健康、重视家庭、圈子立命——作为社会人的特征 追求健康是有度假经历的人度假的最主要目的。中高端客户因工作压力较大，对身体的健康十分看重。 家庭感情交流和亲子活动，以及社交需要，是外出度假的重要目的。 70%的伴侣选择为朋友，40%为家庭成员。赶集式旅游逐渐被自驾游取代，又希望可随心所欲安排行程。 自驾车出行度假占40%份额。 区域度假市场度假偏好三 度假目的选择排序 度假伴侣选择 度假出行方式 繁忙紧张的生活节奏，促生了对短假利用时间和空间的矛盾 是在生活地休息购物？还是短途出游？大多数人在二者之间挣扎，是珠三角目标人群普遍的假日生活现状。 挣扎的根本原因在于作为自然人与社会人的矛盾对立，在于对中短假日功能的复合要求。 大多数旅游地无法为人们在短假进行的多种活动提供满意空间和综合解决方案。 区域度假市场度假偏好四 对度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是需要提供综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间 长三角人的假日至今没能满足这样的一个愿望： 在某个地方，尽享家庭的温情、