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城市土地储备制度对房地产市场的影响分析 摘要：城市土地储备制度是政府通过垄断国有土地一 级市场供应，提高土地宏观调控能力，盘活存量土地资产， 合理利用土地以及合理分配土地收益的重要工具，在一定 程度上也促进了市场经济体制的完善与发展。因此，面对 土地储备制度带来的房地产市场的变化，研宄土地储备制 度对房地产市场的影响，具有十分重要的意义。 关键词：土地储备制度；房地产市场；宏观调控 一、城市土地储备制度使土地价格市场化 国务院在XX年4月发出的《关于加强国有土地资产管 理的通知》第一节中明确指出：“为增强政府对土地市场的 调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备 制度。”拉开了中国土地储备制度的帷幕。XX年，国土资源 部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确规 定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必 须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。到了 XX年，招拍挂已 经成为经营性土地出让的唯一途径。 在城市土地储备制度建立的前提下，政府是土地的唯 一供给者。假设：（1） 土地供给量是根据国家宏观政策和 经济发展的要求指定的，那么它应该是一个合理的供应量， 作为开发商只能去接受；（2）需求土地的开发商是理性的； （3）市场上的每宗土地都是同样的，是无差异商品。那么 采用招拍挂的土地出让方式，通过引进市场机制，让开发 商根据自己的能力来进行公平的博弈取得土地，参与者的 竞争愈加激烈，最后的交易价格就愈能反映真实的土地市 场价值，因此，城市土地储备制度将原本真实的市场价格 揭示出来。相反，土地协议出让方式容易导致市场交易的 暗箱操纵，导致开发商与政府某些部门相互勾结，滋生腐 败，致使国土资源大量的流失，它所形成的土地价格必将 远低于土地招标拍卖挂牌供地政策下形成的市场均衡价格; 同时，将导致需求大于供给，出现超额需求现象。 二、城市土地储备制度放大土地价格信号 （一）影响土地需求因素分析 1.城市化。城市化又称城镇化、都市化，是指人类生 产和生活方式由乡村向城市型转化的历史过程，表现为乡 村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。 目前，一般采用城镇人口占总人口比重这单一指标来测量 城市化水平，根据这一指标，至XX年底，中国城市化水平 已达到40%。城市化是一个国家或者地区实现人口聚集、财 富聚集、技术聚集和服务聚集的过程，在这个过程中各种 用地需求量不断增加。城市化在用地需求上应分为内涵增 加需求和外延扩大需求。在城市化过程中，新增用地还是 以外延扩大增加用地规模为主，城市化带来的人口膨胀、 商业繁荣、工业规模扩大将刺激用地需求，并抬高了土地 市场价格，这时城市化会推动土地需求价格曲线外移。 2.人口增长。土地需求的本质即人口增长对土地的需 求，人口增长可以分为自然增长和机械增长。人口自然增 长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长，导致的人 口数量的增长或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。 人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长 导致人口数量的增加或减少，即迁入的人数和迁出人数的 净差值。在单位区域内，影响地价的是相对人口密集， 般来说，人口密集高的地区，住宅用地需求多于供给，供 给相对缺乏，因而土地市场价格趋高。同时，人口密集增 加可能会刺激商业、服务业等的发展，提高商业和服务业 用地的市场价格，人口增长会引起住宅商业用地需求价格 曲线外移。 3 .土地投机。城市地上建筑物具有建设周期长、自然 寿命和经济寿命长等特点，而且城市土地供给又缺乏弹性。 土地供给条件的改变不可能是价格预期形成的主要决定因 素，对未来需求的变化才是价格预期形成的主要决定因 素。由于在土地市场存在着大量的正反馈交易，即投资者 根据资产过去价格的趋势而不是其实际价格进行交易。如 果投资者预期地价很快将上升，就会以目前的市场价格购 入一定量的土地，然后再以上涨后的价格出售，从而获得 高额收益。在正反馈效应下投资者都将采取这种投机方式 就会造成土地市场上只存在买者而缺少卖者，从而在宏观 水平上打破供求平衡。在这种条件下追求利润最大化的投 资者为获得资本收益就会抬高价格，最终形成土地价格投 机。（二）土地垄断前提下的土地供给 第一，在土地储备建立后，我国土地使用权出让市场 的供给只有一个，即国家，消除了多头供地的现象；第二 土地作为一种特殊的生产资料，其需求交叉弹性为零；第 三，国家可以根据本国发展情况来制定土地相关费用；第 四，除国家政府外，其他任何机构都不能进行土地使用权 出让，在国家范围内，中央政府决定一年或若干年我国土 地总的供给量。那么在土地储备制度的前提下，政府供地 符合垄断理论，我们可以从垄断厂商的需求曲线来分析政 府的土地供应，如下图1所示： 假设土地成本为0，图中两块阴影的面积相等，即出让 土地得到的