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万科住宅设计总结 　　房地产E网-房地产物业管理资料库　　万科开发城市居民住宅的经验教训及其总结　　(征求意见稿)　　企业策划部　　目　　一、-----------------------3　　1、市场调查-----------------------4　　2、项目基本情况-----------------------9　　3、项目法律手续-----------------------15　　4、项目地价款、配套费用-----------------------16　　5、项目相关费用、税收-----------------------17　　6、项目投资分析-----------------------19　　7、项目开发战略性考虑-----------------------20　　二、土地合同-----------------------21　　1、确认相关对象、环节的合法性-----------------------22　　2、明确土地性质-----------------------24　　3、地价-----------------------26　　房地产E网-房地产物业管理资料库　　4、配套设施-----------------------28　　房地产E网-房地产物业管理资料库　　一、项目前期选项、决策　　项目前期选项、决策在房地产开发中具有重要地位。在市场经济较成熟的欧美国家，项目的决策正确与否，至少要决定这个项目70%的命运。在中国大陆的现阶段，尽管市场经济还处在发育过程中，决策至少也要决定项目30%以上的命运。　　在大规模的房地产项目开发中，前期的选项、决策应把握好以下7个方面：　　1、市场调查：是项目立项的必要条件。有无市场、有多大市场，是判断项目开发的基础条件。　　2、项目基本情况：是在多个项目中选择，进行比较判断的依据。　　3、项目的法律手续：是项目开发合法化的要求。　　4、项目地价款、配套款的支付情况：是判断公司资金实力、能力的依据。　　5、项目相关收费、税收：是判断费用、税收及手续的依据。　　6、项目的投资分析：就项目而言的经济测算与评估。　　7、的关系。　　房地产E网-房地产物业管理资料库1、　　市场是房地产项目决策的基本依据，应了解和把握的方面有：　　、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况：有多大的市场？可以做多大？城市　　不同区域的市场有那些特点？　　、当地城市近、中期规划发展方向：项目未来发展的前景如何？在什么地方做？　　、地块周边楼盘情况：供求及价格之间的关系，做那一个层面的市场？市场竞争的优劣势　　何在？　　、项目的目标市场：客户有那些特征？客户需求、购买行为有何特点，能不能满足？　　市场调查　　房地产E网-房地产物业管理资料库　　、当地房地产市场宏观情况及地块所在区域市场情况　　对市场的总体情况进行了解和把握，主要包括：供应情况、销售情况、价格、区域分布、主要发展商情况等。　　以北京市的房地产市场近几年的资料及市场状况分析结果看，我们可以通过以下指标进行描述：★北京市近年来严格控制土地批租的一级市场。　　93、94、95年出让的土地分别为925、650、690万平米，96、97年逐年递减。　　★近年来，北京市住宅每年的竣工量在600-700万平米左右，销售量在300万平米左右，97、98年呈平稳发展态势。　　★北京市商品住宅销售主要集中在朝阳区、近郊县区和海淀区。　　★个人购买率稳步上升，97年达到30%左右。　　★商品住宅销售以现房为主。现房供应量占50%-60%。　　★商品房销售价格稳步上升，近年呈平稳发展态势。售价在5000-8000元/平米。★　　★60%以上。　　★　　市场容量，每年约300　　除此外，还应对项目所在的区域进行了解。假如项目位于海淀区：　　★海淀区年销售量在40-50万平米左右，市场供给量较小。　　★海淀区商品住宅规模较小，销售率较高。　　★98年上半年，海淀区出现了一些“明星楼盘”，带动了周边的区域市场。　　★海淀区由于特别的人文环境，在北京市具有较高的吸引力。　　★相对而言，海淀区的市场竞争不太激烈，有一定的市场空间。　　、当地城市近、中期规划发展方向　　由于规模大，项目开发周期长。项目后期销售走势，与当地城市近、中期的发展规划、功能布局、基础设施建设等方面有较大关系。　　因此，应了解城市的发展方向、区域的功能定位等。　　第一部分：总平篇?用地红线和建筑红线。。　　?许多用地范围往往把市政路的一半包含在里面，实际上这是征地范围，真正的可用地范围应该从道路红线开始。　　?工程开始前，尽量收集以下资料，越详细越好：