房地产开发企业总裁税务战略与纳税风险管控系统.pptVIP

李记有：硕士研究生、高级会计师、中国注册税务师，清华大学总裁班特聘教授，中国税收筹划网CEO、北京致通振业税务顾问有限责任公司董事长、致通税务商学院院长、房地产开发企业纳税风险全程控制解码图研发人、全国知名税收筹划实战运作专家，曾为全国上百家企业担任高级税务顾问，设计最优纳税方案。 引言：房地产总裁必须关注的五大事 1、用什么策略拿地？ 案例：某企业绑定一批品牌锁定地价拿地 2、用什么策略进行产品定位？ 案例：大理两个别墅项目成功与失败 3、用什么策略把产品卖好？ 案例：先造一座湖，后建一座城 4、用什么策略把项目后期运营好？ 案例：万科与万达成功都在于项目后期 “万科物业帮万科打天下”、“万达招商帮万达赢天下” 5、用什么策略把税收处理好？ 而这五大事之中，对总裁最难的莫过于税收，只有把税收处理好才能睡之稳，只有把税收处理好，才能算股东赚到钱，而问题难点在于税收是企业在跟国家分利益，存在一系列似懂非懂的税收政策，存在太多税收陷阱，处理不当就会带来巨大税收风险。 第一讲 找到解税密码到底有多重要？ 案例一： 两家企业拟合资成立一家房地产公司，甲方出资金，乙方出资一块土地，乙方合资条件是房子建成后分得5.6万平的商业楼即可。 在案例中，如果没有找到解税密码时，合资公司将5.6万平房子作价分给乙方，合资公司需要视同销售缴纳营业税、企业所得税、土地增值税，乙方还需缴纳契税等。如果商业楼均价30000元/平方米，仅营业税一项就高达8400万元之巨，再加上土地增值税、企业所得税、契税等，该项合作分房的就会承担巨额税收支出。而这家企业后来跟我们税务咨询公司沟通后，我们帮这家企业找到了解税密码，即不分商业楼，改变合作条件，而是楼随公司走，即乙方收购甲方股权。实质上留下5.6万平商业楼。而这样处理后，5.6万平商业楼并没有处置，所以不需要缴纳营业税、土地增值税、契税等，而只是承担股权转让中的企业所得税，税收支出大幅下降。 案例二： 某别墅项目拟进行一项促销活动，买一套价值1000万的别墅项目送一张价值50万元高尔夫会员卡。而该企业经过咨询税务咨询公司后，重新改变了活动方案，而是和高尔夫公司捆绑搞了一个促销活动，即向批购别墅业主推出新的方案，现在办一张高尔夫球会员卡，凭卡购别墅可以打9.5折，一举两得。尽管只是一个说法改变，购买者还是支出1000万元，但对地产商而言却大不相同，假定这个别墅小区有200套，就会有1个亿收入收到了会员公司，而这一个亿恰恰不用缴土地增值税，大概节省的土地增值税达4000多万元。 案例三： 某企业建造了一栋高档写字间，因位置极好，极具有升值空间，所以该企业打算采取只租不售的方式运营，每年租金2个亿元，但面临极高税负，交易环节要按5.5%缴纳营业税及附加，还有高达12%房产税，企业董事长让财务经理想办法，财务经理经过多番清缴，给董事长出了一个注意，壹拾看看跟有些租户商量优惠些条件不开发票，这样税就少了，但后来董事长觉得存在巨大风险，又请税务咨询机构，专业人士给这个董事长出了一些主意，一是将租金和物业费分开收，这样物业费这部分就不用缴房产税，二是将建好的房子整体租赁给自己下属专业租赁公司，由专业租赁在去承担后期分割租赁及物业，这样转租环节就不用缴房产税，而新办租赁公司属于服务业，而享受安置30%退役士官免征三年营业税及附加的税收政策。从上面的几个案例分析中，企业总裁如果找不到解税密码，就会有两大后果。 企业总裁如果找不到解税密码，就会有以下两大后果: 第一个后果：税收不优化，企业利润被缩水 第二个后果：税收隐忧不断，涉税风险巨大 而相反企业如果找到了解税密码，一下子税款节省了，纳税风险也没了。 第二讲 什么是解税密码？ 解税密码：通俗点说就是企业税收解决之道，就是企业在合法前提下通过一系列税收政策运用从而达到最优纳税的解决方案，也就是人们通常所说的税收筹划。那么我为什么叫解税密码，是因为我认为这种税收解决方案比较神秘，往往改变一个说法、改变一个交易内容、改变一个环节、改变一个注册地址，税款就节省下来，比较神奇，所以称解税密码更贴切、更形象。 一、解税密码存在的两大前提 （一）企业适用税法的多样性是企业进行税收优化的第一前提 案例：某地产公司售后回购案 （二）企业业务性质不同，适用税收政策必然不同，税收结果也必然不同，这是企业进行税收优化的第二个前提 案例：某地产公司建立的四星级酒店 二、解税密码的两大维度 （一）纳税风险可控 （二）税款节省 三、解税密码三大特征 （一）合法性 案例一：土地评估入账 （二）合理性 案例二：一半开租金，一半开物业费 （三）可操作性 第三讲 解税密码藏到哪里？ 税收筹划是在税法精通前提下，通过改变企业要素并特定税收政策适用而