博思堂_西安草滩休闲养生项目发展战略及定位报告_140p.pptVIP

年龄属性 职业属性 经济属性 购买属性 思想属性 23-26岁 磨合期 个体没有积蓄，父母接济型 过渡 没有鉴别能力 25-30岁 起步期 有少量积蓄，开始有独立的经济打算 过渡自住/投资 能容忍产品缺陷 30-35岁 发展期 有一定积蓄，独立操作经济活动，感性消费 永久性自住 对产品比较挑剔 35—45岁 成就期 有一定积蓄，理性消费 永久自住考虑品质 对产品理性挑剔 45—55岁 成果期 有积蓄，投资观念强，理性消费。愿意尝试新事物 自住/投资 对产品理性挑剔 56—60岁 退隐期 有积蓄，保守型消费 提升生活品质，同时为下一代考虑 看重产品舒适性 客户的社会特质： 30-35岁年轻一次置业者以上。 目的：居住或改善为主。 35—45岁，一次或多次置业者。 目的：改善居住环境。 客户群特征详细描述： 标 准 特 征 年龄 30-45岁 收入 家庭年收入5-8万元，家境较好，父母或会给与部分资金支持。 学历 一般具有大专以上学历，周边生意人除外 社会地位 社会中低层次。 职业 企事业单位中高层职员、公务员以企业领导、生意人。 来源 以区域内工作生活的人及经开区上班族为主。 购买动机 新婚，解决居住问题，改善居住，交通方面。 居住情况 单位宿舍、租房 生活心理特征 紧跟社会的潮流，追求时尚，对新事物的接受能力比较强。 置业期望 一个属于自己的家。 面积要求 50—70 ㎡， 80—100 ㎡， 110-130㎡左右。 购买决策 有一定的冲动，对新颖、时尚产品有明显的倾向性。 价格承受 4500-6000 元/㎡左右。 购买阻碍 对本项目未来发展、户型、配套的认同。 我们的目标客户是一群： 追求城市生态休闲生活的核心力量 我们所提供的生活将围绕他们展开。。。 客户定位—— 依 托 随着草滩工业园区的大力发展 利 用 周边优越生态资源和居住环境 突出 尊贵、大气的西班牙建筑风格 体 现 特色、新颖、差异、概念、规模、档次 打造 原味欧式风情温泉小镇 释意：以西班牙风情为脚本，在此上演完美生活 形象定位—— 西班牙建筑风格： 热情奔放却又不失温暖和谐、做工考究又坚守环保实用是西班牙建筑特点的最好归纳，也是本案的完美设计筑造理念。 颜色选择：西班牙建筑蓝紫与金黄，蓝与白，土黄与红褐是地中海建筑最基本的色彩搭配 颜色搭配： 土黄色墙体、红褐色屋顶使外立面色彩明快、醒目却不过分张扬，给人阳光、活力、柔和踏实的感觉 形象支撑一：西班牙建筑风格 计划四 项目整体规划计划 项目整体规划思路 1.结合区域市场在售项目的建筑形态，打造成熟建筑居住理念和中高端的产品路线 2.结合项目自身和政策影响，500亩大盘，产品必须多元化 3.结合开发企业品牌发展，本项目容积率为3.5—4，容积率做到3.5左右即可 4.结合大盘的开发模式，大盘必须要有明确的开发主题以及社区的概念设计 总占地面积 344000㎡ 容积率要求 R≤3.5-4 2．基于开发目标与审批要求 本项目要求规划报批、建筑施工、市场销售均快速完成，所以在规划设计上不能违背审批的基本要求。因此： 项目整体限高100m。 退界：商业退红线、绿线均≧5米； 住宅高层退红线≧10米，退绿线≧5米 3．基于项目定位与物业建议 规划 本区域多层、小高层客户接受度较高，高层成为发展趋势， 外观应表达城市意向，讲求设计感， 根据市场需求，朝向应遵循正南正北的原则； 项目入口应具有标识性、设计感； 层高至少在2.9m以上； 1.项目经济指标 遵循市场规划要求 占地面积（㎡） 容积率 绿地率 建筑面积（㎡） 344000㎡ 3.5-4 ≦35% 约120万㎡ 3.5的容积率尽量以高层为主，部分小高层，多层产品，整体规划以高容中密为原则 物业类型 面积分配 社区可塑性 纯高层 1 对容积率贡献大，占地较少，排布可用空间较大，有利于提升社区整体品质感 高层+小高层 高层0.7，小高层0.3 整体占地相对较少，有一定园林可用空间 高层+多层 高层0.8，多层0.2 整体占地较多，排布可用空间较小，整体品质感很难突破 结合区域竞争市场，目前在售产品建筑形态主要以多层、小高层、高层为主 项目名称 总建面（平米） 容积率 绿化率 物业形态 领汇双河湾 90万 2.9 30% 小高层 高层 维兰德小镇 16.7万 1.5 40% 高层、小高层多层 华豪花园洋房 4万 1.99 40% 多层、小高层 香格里拉尚城 50万 4.01 37% 多层、高层 华宇上领国际公寓 5.2万 4.17 38% 高层 地块价值分类及说明 商业价值价高，住宅价值低 紧邻县城主干道，噪音较大 商业价值一般，住宅价值一般 临次干道和新规划路，噪音一般 商业价值低，住宅价值高 不临路，噪音较小 结合项目自身价值