房地产企业税收政策-总纲.pptVIP

青岛市地方税务局实施发票管理改革工作问题解答 * 自用或出租 开发企业将开发产品和公共配套设施转为企业自用或用于出租的，凡房地产所有权未发生转移的，不征收土地增值税；在税款清算时不计入房地产转让收入，同时按照建筑面积比例确定相应的成本和费用，不计入扣除项目金额。 “自用或用于出租”是指同时满足下列条件： 将开发产品转作开发企业固定资产的； 从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上（含一年）的。 收入的确认 开发企业转让房地产，其收入确认时间如下： 所销售的房地产，已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭据； 对视同销售的房地产，其房地产的所有权发生转移； 按国家税务总局有关规定执行。 收入的确认 开发企业转让房地产，无论其是否与受让方办理了房地产权属证书转移或变更登记手续，只要有合同、收据、发票、判决书、裁定书等证据，其转让行为实质发生、取得了相应的经济利益，并且受让方享有占有、使用、收益或处分该房地产的权利，应当视为所有权转移。 收入的确认 开发企业房屋销售价格明显偏低又无正当理由的，以及视同销售的房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 按本企业清算项目当月或最近月份同类开发产品市场销售的平均价格确定； 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类开发产品市场销售的平均价格确定。 由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定。 出租或自用 开发企业将开发产品转为企业自用或用于出租的，凡符合本办法第十条第二款规定的，出售时不列入本办法的清算范围，应按转让旧房及建筑物的税收规定计算缴纳土地增值税。 扣除项目 房地产开发项目的扣除项目金额包括： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用； （二）开发土地和新建房及配套设施的成本，即房地产开发成本，是指开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用； （三）开发土地和新建房及配套设施的费用，即房地产开发费用，是指与开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用； 扣除项目 （四）与转让房地产有关的税金，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加； （五) 加计扣除，即按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的20%。 以上项目的具体内容按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定执行。 开发企业销售已装修的房屋，凡房价中包含装修费用的，其装修费用计入房地产开发成本中的建筑工程安装费。 开发企业应严格按照房地产开发企业会计核算的规定，对房地产开发成本按照规定的六个明细科目进行成本归集和核算，并严格区分房地产开发成本与开发费用，不得混淆。 扣除项目 开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证和资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可参照青岛市建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，以及政府有关部门文件公布的建设规费收取标准等资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 扣除-利息 开发企业的房地产开发费用，其财务费用中的利息支出，凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本办法第十六条 (一)、(二)项规定计算的金额之和的5%计算扣除。 扣除-利息 凡不能按转让房地产清算项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本办法第十六条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%计算扣除。 开发企业为建造房地产开发项目向金融机构借款发生的利息支出，属于房地产项目完工前发生的，按规定计入房地产开发成本并予以扣除；属于房地产项目完工后发生的，应计入房地产开发费用中的财务费用并按规定予以扣除。 扣除项目 开发企业取得土地使用权后，未进行任何形式 的开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除 取得土地使用权所支付的金额，以及与转让土地 使用权有关的税金；若仅进行了土地开发（如 “三通一平”等）不建造房屋即转让土地使用权 的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用 权所支付的金额、开发土地的成本、规定的费用 和加计开发土地成本的20%，以及与转让土地使 用权有关的税金。 扣除项目 开发企业取得未竣工房地产后，未进行任何实 质性的改良或开发即再转让的，计算其增值额 时，只允许扣除取得房地产所支付的金额，以及 与转让房地产有关的税金。 扣除项目 房地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的，开发企业应当分别计算增值额，按普通住房和非普通住房的增值率分别计算土地增值税税额。对于未分别核算的，扣除项目金额应按普通住房和非普通住房