养老地产调研报告.doc

PAGE \* MERGEFORMAT 13 养老地产调研报告 我公司发展养老地产项目建议要点： 充分利用国家政策 由于政府对于如何发展养老地产没有明确的政策，这一方面是困难，一方面也是空间。借鉴卓达的案例，最好得到中央政府和地方政府的双方面支持，这样可以得到双重优惠，地方政府也乐意支持。 如果只是地方政府的支持，需要考虑的因素就多些，相关环节上的链条都要理清楚，保证有合作资源介入，测算清楚经济指标，这样既可保障未来本项目的盈利，也能够让地方政府看到未来项目将带动的社会效益和经济效益，从而愿意给出更多优惠政策。 灵活的资金合作与运作方式 养老地产的投资大，投资周期长。打通资金链条，是养老地产得以成功运作的关键。目前国内还没有成熟的模式，从现有形势分析，我们比较好的方式是可以和保险资金合作，或者共同拿地，或者以股权合作的方式为其开发，整合运营资源，未来分享收益。更可论证将持有产业部分租金的收益权益证券化，或者投资权益的人部分附送对养老设施的使用权，从而吸引老年人投资，提前融资，部分解决资金来源问题。 在运作方式上一定要注意资源的整合，因为运营管理机构决定了项目的水平和今后的盈利可能，需要与专业的养老机构、医护机构、家政服务机构等合作，内容要涵盖养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理、旅游、购物、文化、娱乐等，需要整合多种资源。 概念 对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，故无明确的界定。借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产。这样的界定，其实还是很难说明到底什么是养老地产，因为具体细分还可以出现很多概念。 由此解释开去，有人在提起养老地产的时候指的是老年人把房产反向抵押给金融机构借以获得养老金，大部分时间养老地产是指人们养老时呆的处所，类似的提法有，老年住宅、老年公寓、养老公寓、看护机构、照料中心、养老产业、养老住区、适老住宅等。 在中国人的传统观念里，习惯于居家养老，互相有个照应，这也符合中国人到了老年享受天伦之乐，而儿女恪尽孝道的伦常观念。因此，业界将集中式养老的模式称为老年住宅、老年公寓等，而对于居家养老，住宅设计方面相对符合老年人特点，配套提供一些支撑服务，称为适老地产或适老住宅。 原来我国只有养老院和敬老院等面向“五保户”和“三无老人”的带有福利性质的养老机构，后来渐次出现了养老公寓，现在也有了养老地产的提法。 现在业内人士普遍认为，出于福利保障目的的养老项目应该由政府去做，中高端的养老机构则更适合用 HYPERLINK /news/02.html \t _blank 市场的手段去切入。 对于房地产开发商而言，全国工商联房地产商会会长 HYPERLINK /KNode-1403.html \t _blank 聂梅生建议用两个概念，一个叫养老产业，这个特指只有地产属性的，包括专用的住宅、普通商业地产、医疗保健等，另一个概念叫养老住区，专指提供养老的住区，囊括了卫生医疗、服务业、咨询业、旅游产业、房地产业、金融业、保险业、老年设施、家政服务等等产业链，是多种产业独立运作又无缝整合的全新产业。 现状 此前，众所周知，我国的养老地产只有政府部门投资兴建的养老院、福利院等，这些均有“福利”的性质。近年，随着中国步入老龄化社会，考虑到未来庞大的养老需求，各方面人士开始关注养老产业包括养老地产。房地产开发商开始有部分介入养老地产，比如房地产界的老大万科2010年年底宣布，作为进军老年地产领域的首个项目——“万科幸福汇”项目已落户北京房山，并将于2012年竣工。保利也在2010年底公开旗下首个养老地产项目，首创、华润等地产公司专门成立了研发团队，等等。 其他资金也开始介入养老地产，主要是保险资金和相关外资，比如泰康人寿、中国人寿等保险公司加紧为项目“圈地”，外资的风投为养老地产项目提供资金等。这些资金的介入，使养老地产的概念更加丰富。早在2009年11月，泰康人寿就成为首家获保监会批准投资建设养老社区的保险公司，目前已斥资40亿元购置了小汤山温泉乡2000亩地，项目计划于2013-2014年落成，其上海崇明岛项目、海南三亚项目目前正在筹备中。中国人寿也在河北廊房和三亚拿地，计划投资百亿建设养老社区。 纵观各类养老设施不难发现，由政府部门投资兴建的养老项目多以养老院、福利院、社区老年人活动中心等为主，均有“福利”的性质；险资的主攻方向则是高端养老项目，有度假村的性质；开发商推出的养老地产则多为普通住宅小区中的配建住宅。 但是养老地产还处于试水阶段，并未形成气候。这是因为，养老地产所需的土地因为要建配套设施，往往面积较大，远郊“产业园”的模式几乎成为目前大型养老地产项目的唯一选择。而且按照国外的惯例，养老地产多为长期租赁的形式，国内现在也没有相关的政策，开发商无法拿到养老地产性质的土地