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万达房地产项目市场调研报告 　　目录　　第一章区域市场实态分析　　一、项目所在地房地产市场总体供求现状???????????????????????　　二、项目周边竞争楼盘再次调查与分析????????????????????????　　第一部分万达北京项目市场定位　　第一节CBD业态属性　　第二节万达北京项目SWOT分析　　第三节万达北京项目对万达集团的战略意义　　第四节万达北京项目定位分析　　第五节万达北京项目核心定位　　第二部分万达国际商务港产品策略方案　　第一节　　第二节　　第三节　　第四节市场供给状况分析——竞争项目激发的启示市场需求主体分析万达国际商务港细分定位及产品解决方案对万达国际商务港规划设计的要求　　第三部分功能配套及服务体系设计　　第四部分销售策略的底线解决方案——包租推盘计划　　第五部分基于符号学的产品设计和IMC推广原则　　第二章行销组合　　二、价格策略　　三、通路策略?????????????????????????????????????????????????　　四、推广策略?????????????????????????????????????????????????　　第三章开盘时机规划与各阶段销售方案的初步安排　　一、销售目标计划??????????????????????????????????????????　　二、活动安排??????????????????????????????????????????????　　三、项目XX-XX年营销费用计划??????????????????????????　　四、项目各阶段分期????????????????????????????????????????　　内部认购及开盘时间建议????????????????????????????????　　一、北京市场简述　　1.上半年及目前市场的走势：　　中国房地产业有十年二十年的持续发展潜力，但肯定不是直线的增长，会有波　　浪和局部的调整。　　一直居高不下的京城房价终于在今年走了“下坡路”。今年1至7月，全市商品房平均售价为每平方米4693元，其中住宅为每平方米4339元，分别比上年同期减少173元和370元。本市房价也从全国第一降至第三。　　租金及空置率：XX年第二季度高档公寓的平均租金为每月每平方米美元，比上一季度下降了%，比去年同期下降了4%。服务式公寓租金为每月每平方米美元，比上季度下降了%。　　市场供给情况：　　今年上半年各类商品房预售量均超过去年同期，1至6月北京房地产预售总量达到1121万平方米，比XX年同期增长了%，增加的绝对量是362万平方米。1至6月高档住宅49万平方米，合同金额48亿，均价每平方米9796元；办公用房18万平方米，合同金额25亿，均价每平方米13888元；商业用房15万平方米，合同金额21亿，均价达到14333元；　　今年上半年，北京房地产市场依然以增量房为主，存量房只占%。高档的别墅类、公寓类，上半年过户均价达到每平方米10480元，去年均价为9318元，今年每平方米增加了1172元。　　2..CBD市场今年全面出击　　从XX年至今，无论真正CBD区域内的项目，还是CBD四周的项目，东部楼市一直都在卖CBD的概念。今年，国贸三期、中央电视台等重点工程的全面启动标志着CBD建设开始进入实质性阶段。　　CBD是北京地产市场含金量最高的一个品牌，这个品牌能否成功，不是依赖于CBD区域中某一个项目或几个项目的一己之力，而在于CBD内众多高起点规划设计、高品质建设的高水平项目。可以说目前的CBD整合了全球范围内的地产开发资源，说“万千宠爱集于一身”也不过分，所以CBD只能划定在一个平方公里的区域内集中力量建设。CBD总体上来讲就是一个大的品牌物业，CBD和区域外的竞争是品牌物业与自主开发状态的非品牌物业的竞争。　　3..新出台政策法规对北京房地产的新影响　　继今年2月份国土资源部发布停止别墅类土地的供应，6月13日，中国人民银行发布了，根据这一通知，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。的发布无疑将对规范与完善房地产市场起到积极的作用。但对开发商却缩紧了资金的链条。　　政策法规的引领作