深圳市牛栏 前项目策略案内容资料.pptVIP

深圳华侨新苑项 目 策 划 书 一、项目案名 建议定名为：龙华义乌小商品城 案名理由： 1.品牌需要：项目商业街及万众城小商品城均是以小商品经营为主，但缺乏品牌号召 力，经营状况不佳，经营辐射商圈有限，好的案名便于品牌迅速传播 2.定位需要：项目周边商业项目众多，已形成成熟的商圈，业态形式涵盖了，高中低 一站式休闲娱乐、购物商业链、义乌小商品城的定位范围宽广，项目经营过程中，为 了适应市场需求可在项目案名不做调整的情况下，对项目经营内容微调，保存了品牌 价值的延续 3.项目营销需要：此案名市场中有一部分忠实投资及消费客户，更能得到市场认同。 二、项目商业模式 针对项目特点，结合投资经营需要，商业模式建议如下： 1.物业直接购买，产权拥有（建议此模式优选，此模式操作周期为一年内）： 取得物业后，对外进行产权或租赁权的销售，销售对象为投资、自营，项目采取3-5年内统一返祖的模式操作，统一规划、招商及运营管理，类似地产开发，好处在于，能快速实现资金回报，还可以用物业进行融资，基本上可以实现资金投入的2倍左右的回笼 2.长期租赁： 实现40年左右的租赁权，完全进行租赁权销售，操作手法同上 3.短期包租： 实现十年以上的租赁权，由于租赁权时间的局限，项目只能采取二房东租金差价赚取投资回报，此方式融资渠道有限，回报周期较长，投资风险有一定的不确定性 ——我们对义乌小商品批发城的认识 中国小商品批发城创建于1982年，是我国最早创办的专业市场之一。 曾经连续13年位居全国工业品批发市场榜首，被国家质检总局授予“重质量、守信誉”市场荣誉称号，是我国最具影响力的小商品出口基地。 义乌小商品批发城拥有34个产业，1502个大类、32万种商品，几乎囊括了工艺品、饰品、小五金、日用百货、雨具、电子电器、玩具、化妆品、文体、袜业、副食品、钟表、线带、针棉、纺织品、领带、服装等所有日用工业品的一站式商品市场。 经营业态以物美价廉，应有尽有的鲜明特色，为经营投资者提供了强大的市场竞争力 义务小商品批发城拥有先进而发达的市场经营管理体系，为投者的经营发展提供了有力保障 品牌号召力 市场竞争力 持续发展力 三、义乌的认识 四、义乌小商品批发城研究范围的界定 义务小商品批发城做为专业的工艺商品批发市场进驻深圳，将极大的吸引众多投资经 营者的眼球。通过研究范围的界定以及地区相关商品市场的研究，为项目的经营定位 以及业态比例提供有力的市场支撑，并为项目的整体运作策略以及目标客户的锁定提 供有效的依据。同时为丰富项目的经营业态，发挥珠三角区域产业链的优势和后续经 营的便利提供客观的论证。 界定 研究范围——深圳周边和义乌市场的经营调查 东莞区域—— 富民商业大厦 经营品种分类统计 经营品种 经营面积（m2） 经营户数（家） 比例 饰品类 500 41 各类饰品 针织内衣类 600 44 针织品、内衣 日用百货类 40 3 伞、塑料桌布、卫生纸 洗涤化妆品类 200 21 洗涤用品、化妆品 皮具 100 9 皮带、钱包 文体用品类 60 5 文具、体育用品 表类 40 4 钟表、手表 小家电 20 2 电吹风、录音机 小食品 20 2 奶粉、饮料、饼干 礼品 20 2 打火机等 包装袋 20 2 塑料袋、纸袋 帽子、眼镜 20 1 儿童玩具 40 3 小型玩具 合 计 约1680m平米 139 富民小商品经营区域规划铺位共 124个，皆以独立铺位的形式经 营，经营模式为批发。批发经营 面（按使用面积计）约在6—— 12平米之间。由于商机突现，目 前大约有十多间加位小商品经营 摊位。 东莞区域—— 富民商业大厦 经营面积 分析 经营商户数量分析 东莞区域——国贸精品广场 经营品种 经营面积（m2） 经营户数（家） 印章、制卡 30 1 帽子、眼镜 180 3 针织内衣 1200 15 办公耗材及设备 200 2 包装袋 100 2 塑料花、礼品 240 4 文具 400 4 音像制品 80 1 手机配件、电话卡 60 2 皮具 40 1 饰品 120 2 模特架 100 1 婴儿用品 60 1 合 计 约2800平米 39 广贸大厦一层街铺 永丰楼一层街铺 经营品种 经营面积（m2） 经营户数（家） 针织 60 2 内衣 150 3 婴儿用品 70 2 音像制品 60 2 文体用品 60 2 饰品 180 6 鞋、包 120 4 珠宝、玉器 60 2 玩具、礼品 240 6 包装袋 50 1 合 计 约1000平米 30 东莞区域——国贸精品广场 经营品种 经营面积（m2） 经营户数（家） 文体用品 600 11 内衣 120 3 五金工具 60 1 针织品 120 2 小电器 60 1 玩具、