房地产拿地方案制作.ppt

拿地概念草案研究 -----让设计师从无数的拿地草案中解脱出来 -----让测算师能轻松搞定指标 公司未来5年1000亿的销售目标，如今正是大范围贮备用地的关键时期 拿地工作是整个项目的第一步，而概念草案是拿地工作的第一步，精准、快速地只做拿地概念方案直接影响拿地工作的效率 现状 已知条件：城市：长沙用地面积：250000㎡容积率：2.4建筑密度：25%绿地率：40%限高：100m其他条件：商业布置与西侧和北侧 案例 这个拿地案例中，多部门配合，在7天时间内做了多轮方案，并进行了经济测算，准备上报集团，但最终发现作为经济测算的指标存在重大缺陷，相关工作只有再次重复进行。造成时间损耗非常严重。 缺陷如下：1、无配套面积2、无地下面积3、洋房、高层面积比4：6，在容积率为2.4的情况下，实际难以实现 时间太短了，必须加班加点 不清楚到底要哪些指标 方案做出来，跟所需指标总有差异 要的方案太多了，做都做不赢 条件变化太快了，改都改不赢 结果，绝大部分方案废了 …… 问题 拿地阶段给予设计的时间一般只有1~2天 对一个完整项目的指标考虑不足 先做方案，再做指标，因果颠倒 不同物业类型方案，影响测算结果 地块不成熟，设计条件随时可能变化 在以上情况下产生的概念方案，不可能 对后期的实施方案有太大帮助 要方案，还是要指标？ 如何做指标 多方案对比 分析 设计部 总裁办、成本部 决策层 要方案，还是要指标？ 流程： 指标直接影响测算和投资决策 概念草案仅仅作为指标的验证措施，其本身对测算及投资决策的作用非常小，远不如定位及方案设计过程重要。 拿地论证 项目定位 设计阶段 时间成本 重要程度 90% 10% 30% 70% 我们往往花了绝大部分的时间，在不重要的概念方案上 结论： 1、重点做指标 2、方案作为辅助，做到强排即可，甚至可以不做 如何做指标 经 济 技 术 指 标 表 项目名称 单位 数值 占地 容积率 用地面积 ㎡ 250000 　 计容地 其中 市政绿化占地 ㎡ 3000 13000 　 市政道路占地 ㎡ 10000 小区建筑基底占地 ㎡ 62500 237000 净用地 小区道路广场占地 ㎡ 16590 小区绿化面积占地 ㎡ 100000 小区其他面积占地 ㎡ 57910 总建筑面积 ㎡ 690923 　 　 其中 地上建筑面积（计容） ㎡ 600000 250000 2.40 其中 住宅建筑面积 ㎡ 580026 226450 2.56 其中 高层 ㎡ 470496 117624 4.00 洋房 ㎡ 90000 60000 1.50 别墅 ㎡ 19530 48826 0.40 配套设施建筑面积 ㎡ 19974 10550 1.89 　 社区用房 ㎡ 500 0 　 物管用房 ㎡ 2414 0 　 消防控制室 ㎡ 50 0 　 商业 ㎡ 13000 6000 　 幼儿园 ㎡ 3900 4500 　 公厕 ㎡ 60 0 　 垃圾站 ㎡ 50 50 　 酒店建筑面积 ㎡ 0 0 　 地下建筑面积（不计容） ㎡ 90923 　 　 其中 地下车库建筑面积 ㎡ 90723 　 　 其中 一般车库 ㎡ 68249 　 　 人防车库 ㎡ 22473 　 　 设备用房 ㎡ 200 　 　 赠送建筑面积（不计容不计建面） ㎡ 20000 　 　 其中 高层 ㎡ 10000 　 　 洋房 ㎡ 6000 　 　 别墅 ㎡ 4000 　 　 容积率 ㎡ 2.40 　 　 建筑密度 ％ 25.00% 　 　 绿地率 ％ 40.00% 　 　 居住户数 人 4068 　 　 居住人数 个 13016 　 　 小车停车位 个 3728 　 　 其中 地上停车位 个 1060 　 　 地下停车位 个 2668 　 　 a.市政道路、市政绿化占地：直接在图上测量得到 b.小区建筑基地占地：250000*25%建筑密度 c.小区道路广场占地：净用地7%左右（经验值） d.小区绿化面积占地：250000*40%绿地率 e.小区其他面积占地：所有剩余的占地，含不能计入绿地、道路等的面积 1、计容建筑面积：250000*2.4容积率 2、配套面积（以长沙为例）： 社区用房：不论小区大小，皆为500 ㎡ 物管用房：20万方以内按5 ‰，超过20万方的部分按3 ‰，地下 按照一半计面积。地上已知，地下先估算，待地下明确后