文化地产开 发研究学科介绍课程讲述.pptVIP

文化地产开发研究 一.相关概念介绍 3 复合地产（VS 文化地产） 复合地产实质是以地产为载体，整合多种产业（农业、商业、旅游业、生态、体育产业、教育、科技等），创造一种全新的地产经营模式。属于一种创新的开发、经营模式。其主题既可以是单一的，也可以是多元的。复合地产将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。 因此，可以认为文化地产是复合地产的一种类型，实质把文化的优势最大化地嫁接到地产上去。 二.文化地产发展态势 1 凤凰股份文化地产的发展 1.1 凤凰股份是A股首家文化地产上市公司，公司利用大股东凤凰集团在文化传媒方面雄厚的实力，积极拓展文化地产项目，在做好书城、城市文化中心的同时，利用 剩余项目资源开发房地产项目。 1.2 目前开发建设项目要位于南京、苏州和南通三个重要的长三角城市，在南京有凤凰和鸣、凤凰和熙、凤凰和美、凤凰山庄，合计建筑面积约90万平米；苏州有苏州凤凰国际书城，建筑面积21万平米；南通有南通凤凰国际书城，建筑面积7.9万平米。这些项目均位于所在城市的黄金地段，且土地成本较低，具有很好的盈利潜力。 二.文化地产发展态势 1.5 凤凰集团文化地产优势总结 凤凰集团旗下的凤凰股份与新华书业分别负责文化地产中的“房地产业”与“文化产业”，使得文化地产中的“房地产业”与“文化产业”有机地统一于凤凰集团“一盘棋”。 文化地产中的文化与地产的协同效应得到最大的发挥,两者互动过程中的交易成本得到最大的降低。 由于凤凰集团在省内乃至全国文化产业中获得的政策支持,使得凤凰股份能够通过“定向挂牌、打包拿地”方式获取项目。 凤凰股份2010-2012年的结算面积分别为7.72万平方米、14万平方米和18.79万平方米,复合增长率为56.01%；对应的2010-2012年的结算收入分别为11.63亿元、25.20亿元和35.42亿元，复合增长率为74.51%。公司即将迎来快速增长期。  二.文化地产发展态势 3 万达集团文化地产的发展 3.1 万达的文化产业特别是万达国际影城的发展跟上了万达连锁商业开发的节奏，能够作为万达独有的文化产业王牌，第一时间入驻商业物业。高效率利用物业空间，聚集人气带动消费，挖掘文化产业消费潜力，带来可观的经济效益并提升万达品牌价值。 二.文化地产发展态势 3.2 万达集团商业地产的开发特点 开发的商业地产项目体量庞大，正在快速步入万达发展模式的第三代—城市综合体，并获得政府的大力支持。 商业地产选址极具前瞻性、开拓性，一旦开发成功便成为当地的商业中心，彻底改变区域的商业发展模式，成为大众消费的首选。 与国内外连锁商业巨头企业紧密合作，联合发展，开创订单 地产开发运作模式，迅速扩张商业版图。 精确地产项目配比资源，结合区域特点挖掘卖点、亮点，提升品牌形象，聚集人气。 打造文化产业，开辟商业地产搭载文化产业运营的新道路。 二.文化地产发展态势 3.3 万达集团的长期合作伙伴 三.文化地产的资源整合 1 产业链结构 三.文化地产的资源整合 2 政策支持获取土地资源 一般通过“定向挂牌、打包拿地”方式获取项目，通过地方政府获取优惠政策，包括地价优惠、地价可分期支付，同时在城市配套和项目建设工期上获得支持。 3 多元化融资渠道获取资金 四.商业地产运作一般规律 1 相关因素 商业地产开发主要有五大要素，即选址、定位、资金链、招商和经营。开发模式是先招商后开发，融资模式以非银行贷款为主，运营模式以出租为主。 选址：项目开始时便需通盘策划考虑，选址时要对周边环境、商圈情况、市政设施、购买力、目标市场群体等进行深入细致的调查研究。 定位：在科学选址基础上对项目的市场定位、功能结构的最佳组合、业态配置及其合理的布局等方面进行细化分析。建筑设计和形态规划也应结合功能业态综合考虑，以使内容与形式完美协调。 资金链：要考虑建设期确保充足的资金并能维系经营培育期的资金供应。 招商：在项目工程竣工半年以前就得筹划招商工作，考虑招商的类别、档次、品牌、资质、商誉、形象、数量等与日后开业密切相关的因素。 经营：须要考虑开业日期的选址、开业操办、经营管理和物业管理，全套营销计划和动态执行。 四.商业地产运作一般规律 2 商业地产开发成功一般规律 商业地产涉及商业与地产两个产业，如果在商业地产的运营中，仅从地产或商业的角度进行运作，都会受到局限。如对商业建筑的定位、业态的把握，地产与商业各有侧重。因此，商业地产要从商业经营和地产开发两个角度综合考虑，从商业经营的角度研究确定商业经营的方向，从地产开发的角度考虑